2010年济南鲁能领秀城营到销方案.pptVIP

第一部分：09年营销总结及10年政策市场研判 第二部分：2010年工作计划 第三部分：2010年第一季度推广出街表现 第一部分09年营销总结及10年政策市场研判 09年销售数据回顾 地块 销售金额（万元） A 1040 B 25934 C 1663 D 101 E 596 F 3481 J2 82681 L1 11426 L2L3 18349 M1 6175 合计 151446 2009年主要针对： J2地块 L1地块 L2L3地块 M1地块 前期ABCDEF地块存量房源 共完成销售金额15.1446亿元，完成 全年计划指标的152%。 09年营销推广回顾 线上推广 以常规的报广、网络、电台为主，销售短信、杂志广告贯穿特殊节点，形成推广上的立体组合； 并且经过月度为单位的媒体性价比排序，对媒体投放进行实时监测与调整，保证媒体投放的有效性； 09年营销推广回顾 线下推广 对较大营销节点进行活动营销，如漫山非经验主义品鉴会、中秋联谊会、漫山香墅翡玉品鉴会等，结合各营销节点，借此特殊的聚客形式，烘托现场氛围、联谊老业主，进行以产品为主的营销推广，引起客户共鸣； 涉及社区文化氛围营造的各种活动也积极开展，少儿才艺大赛、社区运动会等现场活动，都在蓄水节点内促进了销售现场的火爆人气，丰富了客户积累手段，带来了不错的宣传效果； 09年营销推广回顾 09年推广费用使用情况 09年全面预算金额为3426.72万元，实际支付金额为3319.67万元，剩余金额为107.05万元，整体上符合全面预算执行情况； 费用差额方面，主要由于： 上半年市场回暖，项目多采取“小步快跑”加推策略，短期蓄水并打开自然销售，未采取集中开盘，节省了大量活动、物料、宣传费用； 但另一方面，漫山香墅前期蓄客时间较长，且穿插多次大型客户活动，进行了推广投入的增加； 同时，中央公园年底开盘，销售淡季中需要大量广告投放给予支撑，在此基础上，较之原计划也增加了广告投放量，所以出现了费用差额； 但是，整体上来看，费用支出控制在全面预算范围之内。 09年营销推广回顾 其他工作 09年针对A2、E2地块、G地块、K2、M2地块，进行了前期定位及户型细节专题研究与汇报； 交房工作是09年的另一工作重点，全年安排了D地块、E东地块以及A、B地块的交房，涉及交房面积20万㎡； 近期地产市场分析 全国：市场全面缩水，观望情绪出现 进入1月以来，90%城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约46.42%； 由于去年年末的“末班车”效应提前释放了大量购房需求，加上各项调控政策的显效以及季节性因素，近期楼市成交量的下行在各方意料之中。 同时，信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号，引发购房者观望;房贷利率成本的增加，更会进一步抑制投资、投机需求，导致楼市成交的继续回落。 近期地产市场分析 济南：成交呈现下滑，大众对政策调控存更多期待 济南市2010年1月份住宅及公寓共成交2236套（详情如下表），环比2009年12月的2587套，下降了13.4%。 四大行的个人房贷业务在房贷市场占大份额，中行上调利率后，对实际购房人造成的实际影响比心理影响更大，上调利率直接增加了首次贷款购房者的压力。 短期内两次上调存款准备金率，对房地产行业最大的影响是在心理上，大量投资客不再敢轻易入市，从而使市场需求下滑。据省城建设管理部门相关数据，目前济南市开发商的开发资金中，约80% 要靠银行贷款，国家收紧信贷，对开发商的影响可想而知。 在济南一线在售项目的调研中，我们也发现，进入1月份之后，名士豪庭、御景城等大盘来访量、成交量均出现急剧下滑，客户对国家调控政策抱有更多期望，从而持观望态度。 主要竞争个案及潜在项目2010年推按量预估 普通住宅类 项目名称 预计上市体量 产品型态 预计上市时间 银丰花园 8万方 高层 2010年上半年月 盛世皇苑 5万方 高层 2010年5月 阳光100 13万方 高层 四期2010年上半年 五期2010年下半年 名士豪庭 12万方 高层 2010年3月公寓 黄金99 7万方 高层、多层 2010年5月 海尔绿城全运村 7万方 小高层、高层 2010年上半年 中海奥龙观邸 7万方 高层 2010年上半年 济南万达 8万方 高层豪宅 2010年5月 路劲御景城 10万方 高层、小高层 2010年3月 合 计 80万方 主要竞争个案及潜在项目2010年推按量预估 高端物业类 项目名称 预计上市体量 产品型态 预计上市时间 中国诺贝尔城 15万方 多层、小高层 2010年3月 海尔绿城全运村 3万方 法式排屋 2010年8月 中海奥龙观邸 3万方 联排别墅 2010年7月 鲁商御龙湾 4万方 类独栋、双拼、联排 2010年3月 合 计 25