基于项目的土地增值收益分配关系研究中国国土资源经济研究院.PDF

1 基于项目的土地增值收益分配关系研究 ——以北京市14个土地储备项目为实证 1,2 1,2 1 谢保鹏 ，朱道林 ，晏学丽 （1.中国农业大学资源与环境学院 北京 100193 2.中国土地政策与法律研究中心 北京 100193） 摘要：文章分三个环节构建了土地增值收益的测算公式，并以北京市 14 个土地储备项目为 研究对象，实证测算了土地征购-一级开发-土地出让-房地产开发过程土地增值收益在不同 主体之间的分配比例。研究发现：（1）在土地增值收益分配中原住民所得比例最低，原住民、 政府、开发商的平均分配比例分别为 24%、31%、45%；（2）不同项目土地增值收益在三方主 体中的分配比例无明显规律；（3）在区域分配格局上呈现“经济发展水平越高，土地增值则 越高”特点。三个环节土地增值收益获得主体所得收益差距较大，反映不同环节分配机制的 差异；土地增值收益分配缺乏固定机制，受多种因素影响，当前制度安排和衔接中暗含“争 抢”机制。 关键词：土地经济；土地收益分配；土地增值；北京 中图分类号：F062.1；F301.0 文献标识码：A 文章编号：1672-6995（2016）09-0065-05 0 引言 土地增值收益在当前经济发展水平下已成为客观存在的普遍现象，在一级开发（城市改 造）和二级开发两个阶段，已经初步有了体现，但在土地的一级开发环节（城市改造过程）， 由于增值收益的形成较为隐讳、复杂，因此导致客观经济规律不易发挥作用，并出现一些假 象，制约着城市的有效改造和土地的优化利用。同时，反向对实体经济的运行发展形成了一 定价格“壁垒”，影响了城市效率的提升和交易成本的下降，抵损了城市的规模效益。总之， 自发的增值收益形成和分配机制已经较大地影响了一级城市改造、二级城市开发，以及房地 产产品建成后对实体经济的有效承载作用[1-3]。如何从理论上梳理土地增值收益分配的规则，                                                                1收稿日期：2016-06-18；修回日期：2016-07-14 基金项目：国土资源部外协项目“新增建设用地土地增值收益分配实证研究”（编号）；国家发改委项目“土 地增值收益的构成因素及创新分配机制研究”（编号） 作者简介：谢保鹏（1988-），男，甘肃省甘谷县人，博士研究生，主要研究方向为土地经济与农村土地制 度。   并通过实践深入考察土地增值产生的过程及其分配关系，是亟待研究的课题。 学界对土地增值及其收益分配的关注已久并形成了大量的研究成果，如在土地增值收益 分配的理论依据、额度的确定与分类、分配方式以及分配现状研究等方面。沈飞等测算了我 国 35 个大城市土地征收—出让过程中政府和农村集体的土地收益比例约为 17:1，在落后地 区，农民利益集团得到 33%的收入，县级以上政府利益集团得到 15%的收入，而县级政府利 益集团得到 52%的收入[4]。诸培新等以江苏 N 市为实证区，测算了农地非农化配置中土地收 益分配比例，研究结果是农民收益为 26.41%，集体为 14.35%，各级政府为 59.23%，其中市 级政府为 56.33%[5]；之后又通过对江苏省苏南、苏中、苏北地区样本县市 2006—2011 年间 农地征收与出让中的土地收益分配格局抽样调查与分析发现，农地非农化征收与出让过程中 农民的土地收益占土地出让收益比例偏低，约在 3%～16%之间，而地方政府的收益份额在 75% 以上[6]。林瑞瑞等测算了我国省级层面及城市层面的土地收益分配比例，集体（农民）、政 府和开发商所得增值平均比例分别为 3.70∶22.32∶73.98和 4.21∶26.01∶69.78，认为三 [7] 者差异悬殊 。 分析已有研究成果发现，对农地非农化过程中土地增值收益分配关系研究较多，而对存 量建设用地改造及城市边缘区范围（复杂的二元系统）土地增值收益分配现状的探讨和分析 较少；同时，已有