2018年房价的数学模型.docVIP

房价的数学模型 　　关于解决房价的问题 　　摘要 　　近些年来, 房价问题已成为老百姓普遍关注的问题。 本文以昆明住房的销售价格, 通过分析 各种因素建立模型得出预测昆明未来房价, 并根据预测结果对房产商和使用者给出一些合理 性的意见: 　　问题一, 建立经验模型, 通过因素分析和数据调查得出影响平均每平方米的房价的主要因素 　　有 房地产开发成本 X ,房产价值 Y ,开发商成本 A ,其中开发商的成本中 地价占了 60%是整个房价影响最大的因素。 　　问题二,通过前几年房价的平均价格用最小二乘法计算出 2012年的均价,然后 　　通过 2012前几个月的房价用最小二乘法对后面几个月进行预测, 两次 得 出的结果相弥补最后得出后面几个月房价在 [8344,8608]之间波动 。 　　问题三, 通过乔根森的使用者成本理论得出每年业主需要耗费多少, 租金一般不能低于业主 　　的成本,推出租金和房价的关系 PtZt/[(1-Ty)i-(1-Tg)y+]。又根据收益法 确 定 二 手 房 的 价 格 得 出 二 手 房 房 价 、 租 金 和 房 价 之 间 的 关 系 V=]) 1/(1-1[**]) -1(-) -1[(-n R R Pt 　　y Tg i Ty Zt 。 　　问题四, 通过问题一的结论中国家政策对昆明房地产发展的影响做出一些合理的 　　描述。 　　问题五,通过问题三的结论进一步研究发现 ; V =]) 1/(1-1[*] 　　) -1(-) -1[(n R R y Tg i Ty , 当 V = 0 　　时是最好的购二手房的时期,此时我们可以得到 Vmin ,这时购买二手房比新房 划算。而 Zt =n R R ) 1/(1-1[* ],因为 R 的值很小(一般在 0.05~0.08之间) , 此时当 n 得值越小, Zt 的值越趋近于零, 即不考虑收益率在住房短时间内应该 租房;当房价低迷时, R0,这时我们租房时间 n 越大对租房者越划算,在这两 种情况下租房都比买房划算。 　　　　关键词:房价问题 收益法 乔根森的使用者成本理论 最小二乘法 　　　　一、问题重述 　　住房问题关系国计民生, 既是经济问题, 更是影响社会稳定的重要民生问题。 2008年受国际金融危机的影响,部分购房需求受到抑制, 2009年在国家税收、土地 等调控政策作用下, 一度受到抑制的需求得到释放, 适度放宽的货币政策使信贷 规模加大, 为房地产开发和商品房购买提供了比较充裕的资金, 房地产市场供求 大增,带动了整体回升。但有的城市房价过高,上涨过快,加大了居民通过市场 　　解决住房问题的难度, 另一方面, 部分投机者也通过各种融资渠道买入房屋囤积, 期望获得高额利润,也是导致房价居高不下的原因之一。因此,国家出台了 《关 于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的调控政策。 　　1. 通过分析找出影响房价的主要原因, 建立一个城市房价的数学模型, 对房价的 形成、演化机理和房地产投资进行深入细致的分析。 　　2. 调查近些年昆明房价变化情况, 并根据调查的数据, 预测下一阶段该地区房价 的走势。 　　3. 房价的变化也会影响 “二手房” 房价和出租房的变化, 研究同一地区 “二手房” 房价、租金与房价之间的关系。 　　4. 根据国家和各地方政府的一系列调控房价的政策出台时间与房价的变化情况, 分析这些政策对调控房价所起的作用。 　　5. 根据结果,得出关于购房、或租房的建议。 　　二、问题分析 　　问题分析一:我们通过分析发现, 影响房价的主要原因有:经济因素、 社会因素、 政治因素、内在因素、环境因素等。房价的基本组成为:房地产开发成本、 开发商预期收益; 但这只是表面的房价, 更多的组成部分是房产价值。 我们 要针对房价的形成、 演化机理和房产投机进行深入细致的分析。 影响房价的 因素决定了房价的高低, 房价 =房地产开发成本 +开发商预期收益 +房产价值。 而影响房地产开发成本的因素有地价、 材料、 工人工资和其他成本, 开发商 的预期收益与周围环境及周边房价有关。 而房产价值又与城市规划、 市场需 求、 政策关系及项目本身有关。 为使房价最大化, 我们可以:降低开发成本、 增大预期收益、增加房产价值。 　　问题分析二:我们先查找出 2002年至 2011年昆明的房价的变化情况表, 并根据 它的变化规律来预测下半年昆明房价的走势。 根据查到的数据, 昆明的房价 在 2002至 2009都在平稳上升, 但从 2009至 2011年增长过快, 呈直线上升, 我们可以预测出 2012年下半年的房价。 但在国家政策的调控下, 从 2011年 10月房价开始下降, 我们可以用最小二乘法计算出 2012年下半年房价