中原深圳皇御苑0051公寓地块项目定位研究报告152.ppt

思路决定出路 从纽约中央公园的一只蝴蝶开始 这里是城区的中央 深圳中心区将建国内首座地下火车站 皇岗福田口岸拟自动连廊连通 仅有中央就够了吗 最大挖掘土地的价值 148公顷中心公园 中央公园：生态的、都市的、财富的符号与表征? 地块的核心价值: 城市中央 中央公园 E类：SOHO族 主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、广告、艺术等，以本地工作为主。 购买目的：个人办公居家空间。 购买要求：市中心地带，与办公区邻近，物业管理好，提供一定商务服务。 以上客户都是购买后自用的客户，他们共同的需求是： 1）综合使用成本较低，尤其相对片区内租用酒店价格； 2）交通要求便利，邻近办公区域； 3）物业相关配套、管理到位。 结合本项目，在自用客户中主力购买群将是： 经常往返深圳的商务人士 中心区企业高级白领（甚至更高级别人士） 其余客户由于价格、逗留时间将会选择租用或档次一般的物业。 根据中原对投资总额90万—150万元的高档公寓物业（世金汉宫、金中环）所作的客户调查，客户群体发生相应变化。 投资客户： 长期投资客户（追求稳定收益）数量大幅上升。 短期（投机型、炒楼型）投资客户数量减少； 特别是地产新政后，对短期炒楼客户的打击加剧。 自住客户： 商务人士较