纳帕溪谷项目案例分析1733534215.docVIP

纳帕溪谷项目案例分析 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 15 页 纳帕溪谷项目案例分析 融创集团研发中心 提起“ HYPERLINK /votehouse/1020.html \t _blank 纳帕溪谷”楼盘，恐怕在北京城没听说过的人并不多，对于全国地产界的人士，没有人再会感到陌生。现在“纳帕溪谷”已经成为京城高端别墅的代名词，不少外来开发商来京取经的第一个项目便是“纳帕溪谷”。在仅3个多月时间内、且没有样板间的情况下即完成一期90余套别墅的销售业绩，至今仍深刻脑海，在接下来的战场上，他们也是屡创佳绩。 纳帕溪谷，“北京十大热销别墅”、“北京十大别墅院子”、“北京十大特色别墅”、“北京十大别墅会所”、“北京十大风格别墅”、“北京十大经典别墅案名”，作为2003和2004年全面飘红的别墅项目，无论是亲眼见证的还是通过各种媒体得知的，想要仔细研究这个项目的专业人士我想也会数不胜数。记得第一次接触纳帕溪谷是2004年的10月，有些事情总是那么巧，时隔整整一年的此时，我们带着更多的思考和更全面的装备再次来到这里，了解和认知这个经典的项目。那么这个项目到底经典在哪些方面？他的项目定位、客户定位、产品定位和营销策划到底是怎样关联的？本次的考察，我们将试着浅显地解析，希望能为大家呈现一个全面的项目展示，以此能够更深入的交流与成长。 在正式开始项目分析前，还是想向各位介绍两个人物，因为这两个人物的介绍对各位全面地了解项目应该有所帮助。 第一位，就是该项目开发公司北京翰宏基业的老总李威先生。我们都知道在“纳帕溪谷”背后站着的，不是耳熟能详的大地产商，而是一家名不见经传的中型房地产开发公司翰宏基业，但是这家公司的掌门人李威却将其打造出一个出色的团队，拥有一支具有十几年运作别墅项目的核心操作团队。现在身授“中国十大别墅领军人物”和“中国地产十大风尚人物”两大荣誉的他，自1994年从海南来到北京，连续12年浸泡在别墅圈，经历了北京房地产两番起伏。在这之前他曾经是北京橘郡项目的副总，离开橘郡后便成立了翰宏基业公司。纳帕溪谷项目传承了橘郡项目的优势和操作手法，这与李威在橘郡的经历密切相关。橘郡项目开创了原版复制别墅的先河，并获得了成功，但市场环境还未成熟；纳帕溪谷则借东风之势，在这种原汁原味生活氛围备受高端客群充分认可的成熟时机上市。 第二位，是该项目的销售总监尹群女士。她在北京进行房地产销售工作有十几年的经验，单在亚奥北地区就有十年售房经验，多年的销售经验使她变得沉稳，对市场环境非常了解，对客户的购买心理和购买细节也非常熟知，再加之在销售环节的贯彻力度到位，在后期销售的细节体现中才会那样的完美。考察的那天，见到了尹群的本人，看到我们这帮陌生的来客，能感受到她的沉稳和敏锐的洞察力。 说了上述这些，以此为引子，下面开始项目的全面分析。 一、项目简介 1、项目档案 项目位置 昌平大柳树环岛东800米 开发商 北京韩宏基业 物业管理 北京国宏联合物业管理有限公司 销售热线 010 规划设计 美国F+A 建筑设计 美国F+A 结构设计 美国BORM 景观设计 美国PERIDIAN 室内设计 美国RYAN YOUNG 规划占地 已做出规划900亩，还有待征地 建筑面积 已规划地21万平米 总户数 已规划地600余户 容积率 已规划地0.33 绿化率 已规划地64% 交工标准 精装修，送部分电器 户型面积 180-600 m2（户型逐步加大） 户型种类 每期均有不同户型多种 私家花园 赠送400—1000平米花园 分期开发 共分六期，目前正在酝酿第四期 物管费用 3.96元/m2 开盘时间 一期：2003年11月23日 二期：2004年04月30日 三期：2004年11月20日 入住时间 一期：2004年08月 二期：2005年06月 三期：2005年12月 销售价格 一期均价：9000元/m2 一期均价：12000元/m2 一期均价：14000元/m2 销售状况 一期、二期销售完毕，三期也所剩无几，四期即将上市 项目主题 项目核心价值——原滋原味的北美风格和创造性的多庭院。 推广语 每期均提纯于设计精华，如“北美、全新版、多庭院原味别墅” 主力买点 每栋四个庭院；原汁原味生活；轻钢结构；原生树木；三河交汇处 规划特点 利用现有地形地貌，营造不同主题的空间，规划与开发节奏紧密结合。 建筑特点 全部独栋别墅；经改良的北美风格，如法式、西班牙式等 景观特点 引进原版北美大社区的道路系统，注重景观与建筑结合，多主题节点 2、项目开发的背景 （1）区位分析 别墅项目历来有“靠山吃山，靠水吃水”的说法。根据北京的自然环境，交通条件，多年来，北京的别墅区形成了“一山”、“二河”、“三线”、“四高”的格局。“一山”指西山地区；“二河”指潮白河