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北京真顺园别墅物业 管理方案 二零一三年一月一日 目 录 项目概况 物业管理的总体构想 总体目标 服务承诺 组织架构和人员配置 费用预算 管理内容和操作标准 物业交付前的管理计划 物业交付后的管理计划 对客服务 二次装修管理 空置房管理 增值服务 管理工作物资装备 职能部门管理职责 人员选拔和培训管理 维修基金的管理与使用 房屋的承接查验 便民活动 提高管理服务水平新设想 真顺园别墅物业管理方案 第一章 项目概况 真顺园项目位于昌平区崔村，是集住宅别墅，商业和中华将军书画院为一体的综合社区。其中住宅别墅150余栋，将军书画院一栋，商业楼2栋。 第二章 物业管理的总体构想 总体目标 服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空档，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要在发挥社区整体作用上下功夫，形成物业公司，社区居委会、街道办事处、公安派出所、开发公司和业主等部门紧密联系的“共建”机制。 服务承诺 我公司将本着“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在真顺园别墅园区管理中采用半军事化管理以外，始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，全面接管真顺园别墅园区后，将按照《全国城市物业管理示范住宅小区3级标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款认真执行，全面提升，切实为业主创造一个和谐、安宁、温馨的宜居环境。 做好房屋的维护管理和相关协调工作，尽最大能力解决开发公司的后期遗留问题，协调好开发和业主的关系。 组织架构和人员配置 （一）管理处组织机构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 本“物业服务中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、客服部、秩序部、工程部、环境部5个部门。其优点是集管理和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 （二）管理人员的配备? 人员 数量 职责 经理 1名 全面负责别墅园区的日常事务管理。 主管 2名 负责别墅园区的检查、各部门服务工作监管等。 维修工 4名 负责别墅园区日常水电工程维修及业主家入户服务工作。? 保洁 5名 负责别墅园区的公共卫生，全日制保洁 保安 6名 负责园区消防、安全秩序和车辆管理 客服 3名 负责业主家相关事宜的处理与协调工作。 厨师 2名 负责项目员工餐的制做 会计 1名 负责项目各项费用的收取和缴纳 物业服务中心共计配备24人。 四、物业收费价格及收支测算 （一）?物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用） 1、综合管理服务费；? 2、车辆管理费； 3、二次房屋装修垃圾清运费； ?4、?特约服务收费：参阅入户维修收费标准；? 5、物业管理服务收费标准按市（区）物委批复文件执行； 6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的各项物业管理服务费用。? （二）物业收费以物委批文为准，以现金的方式向业主收取。 （三）物业费收入测算? 收入项目 计算方式 金额 备注 物业费 1.5元*370平米*12月*150栋 999000元 （三）物业费支出测算? 项目 计算方式 金额 备注 人员工资 24人*3万/年 720000元 行政办公费 10000?元 公共维修、公用水电 50000?元 绿化保洁费 20000?元 保安费 5000??元 生活垃圾清运费 30000元 社区文化费 5000元 其他费用 1500元 保险 40000元 税率 5.5% 54450元 第三章 物业管理内容和操作标准 一、物业交付前的管理计划? （一）确定方案后，立即组建物业前期介入领导班子，招聘相应管理人员、水电技工、保安人员，并安排提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。? 二、物业交付后的管理计划 （一）建立整理庄园各处建筑、楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。? （二）依据相关文件及本别墅区住宅特点制定《真顺园别墅业主公约》，《真顺园别墅业主手册》，《真顺园别墅装修管理手册》《真顺园别墅物业服务岗位职责》，以及员工的各项规章制度。? （三）协助开发建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。? （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消