建筑、房地产开发“重特事项”会计核算及税务处理及营改增动态》.pptVIP

2、政策分析： 《条例》第二条规定，使用土地的单位和个人为 城镇土地使用税的纳税人。也就是说，土地使用税是行为税，使用就征税，不使用不征税。 土地出让、转让协议只是对出让、转让行为的约束性文件，并不代表土地使用权实际转移。财税〔2006〕186号文件的规定，必须建立在实际使用的基础之上。 （1）如果实际签订了土地出让、转让协议，并在签订协议以后，马上投入实际使用的，应以土地出让、转让协议约定的交付土地时间、或者签订时间的次月为纳税义务发生时间。 （2）如果土地没有投入实际使用，即使签订了土地出让、转让协议，也不构成土地使用税的征税要件（实际使用），不应缴纳土地使用税，应该于实际使用土地时间的次月开始缴纳土地使用税。 因此，对于以上两种“错期开发”的行为在征收土地使用税时应该按照如下原则掌握： （1）已经签订出让协议，但是，因为政府原因造成开发工作并未如期进行的：可以根据实际情况申请不缴土地使用税（不是减免）。但是，如果不但签订了协议，而且已经取得了《国有土地使用权证书》，即使是没有进入实际使用阶段，也应该依法缴纳土地使用税。 （2）开发工作已经开始，但是土地出让协议尚未签订或者开发在前、协议在后的。因为实际使用行为在前，因此，应以实际使用时间的次月作为纳税义务发生时间。即使是已经签订出让、转让协议，也不能以协议规定时间为准。 十二、房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工程等）对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税会产生哪些影响？ 关于处置“无产权建筑设施”的问题，焦点就在于：是按照销售处理，还是按照租赁处理。 关于这一问题，对营业税、契税不产生影响，对企业所得税影响也不大。但是采取不同的处理方式对土地增值税影响却较大。对房产税、印花税也会造成一定的影响。 （一）营业税 《营业税暂行条例》第二条规定，销售不动产、财产租赁，营业税税率均为5%， 《营业税暂行条例》第十二条规定，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”。 《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 按照以上规定，销售不动产、财产租赁，营业税税率、纳税义务发生时间均相同。因此说，无论按照销售处置，还是按照租赁处置，对营业税不会产生影响。 （二）契税 无产权的建筑设施，无论是按照销售处置，还是 按照租赁处置，最终都不能给客户办理房屋产权证，都不涉及产权转移，因此，都不需要缴纳契税。 （三）企业所得税： 如果按照销售处置，应该在取得收入时，一次性计入销售不动产收入； 如果按照租赁处置，根据国税函【2010】79号文件规定，如果在租赁业务发生时一次性收取全部租赁费，在企业所得税，则要将收取的款项在租赁期间均匀计入企业租赁收入，进而分期计入应纳税所得额。 不同的方法对企业所得税会造成一个时间性的差异，但是不会造成永久性的差异。 另外，根据国税发[2009]31号第十七条规定， “企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、 热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理”。 据此规定，不管是对外销售，还是出租，都具有营利性，都不能再按照公共配套设施的处理原则来处理。应该单独作为计税成本核算对象。如果是对外销售，应本着配比原则，结转成本；如果是对外出租，其成本就不能在销售时予以扣除，应按着固定资产、投资性房地产的处理原则来处理。 （四）土地增值税： 根据国税函[2010]220号文件规定，土地增值税收入的确定，是以销售发票或者销售合同为准。 如果按照销售处置，就应该以发票或者合同所确认的金额计入土地增值税清算收入。 如果按照租赁处置，这部分收入就不