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房地产开发全过程涉税 主要税种 一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得、规划设计、融资、建设施工、房屋预售、项目清算、使用等环节，在这些阶段涉及的主要税种如下表：一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得.doc 1、耕地占用税 (1) 概念 耕地占用税是为了保护耕地，合理利用土地资源，加强土地管理，对耕地中属于非农用的部分征收的税种。税法规定：在中华人民共和国境内，农地作房屋或其他非农业建设用的单位和个人，以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收.它属于特定的一种土地资源占用税。 (2) 税率 1)人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元 2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元4)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元 国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额 1、耕地占用税 (3) 纳税环节 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天；未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税 (4) 减税免税 下列情况免征耕地占用税 1)军事设施占用耕地； 2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 2、土地使用税 (1) 概念 土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。 (2) 税率 土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元中等城市1.2元至24元小城市0.9元至18元县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 (3) 纳税环节 凡是按规定应缴纳耕地占用税的土地，从纳税人批准征用土地之日起，满一年后征收土地使用税；凡是按规定不缴纳耕地占用税的土地，从纳税人取得土地使用权之次月起征收土地使用税。土地使用税按年征收，按季或半年分期缴纳。 2、土地使用税 (4) 减税免税 下列土地免缴土地使用税： 1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 2、土地使用税 (5) 土地使用税与耕地占用税的不同点 耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为征收的税，是一次性征收的；而土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，就使用土地的行为征收的税，是按年计征的。 由于在征收中这两种税有部分重合，为避免对一块土地同时征收耕地占用税和土地使用税，在规定上作了相应的衔接。即对新征用的耕地，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准之日起满一年后才征收土地使用税。 3、营业税 房地产企业涉及营业税主要在以下方面： (1) 转让无形资产营业税 转让无形资产于房地产企业主要是转让土地使用权而言。转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为，营业税由转让土地使用权的单位和个人进行缴纳。单位和个人转让土地使用权，按照转让土地使用权全部收入减去购买土地时的支出为计税基础。计算方法是按照计税基础*5%。 (2) 销售不动产营业税 这是房地产企业主要涉及的营业税税目，当房地产企业有偿转让不动产时就要缴纳销售不动产营业税。不动产不仅包括建筑物、构筑物，还包括其他土地附着物，税率为5%。计税基数为房地产企业收取的出售不动产获得的全部价款和价外收取的费用包括实物等其他经济利益。 3、营业税 注意： 1)房地产企业代为政府部门和行政事业机构收取的费用例如市政费，按照营业税暂行条例的要求也应该作为销售不动产计税基础进行征税。 2)房地产企业发生用房产进行抵债等视同销售行为，也需要按照销售不动产税目缴纳营业税。 3) 单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人，视同销售不动产，也应缴纳营业税 3、营业税 (3) 房屋出租营业税 如果房地产企业将持有的房产进行出租，应就取得的租金收入按照服务业-租赁税目缴纳营业税。 (4) 纳税环节 1)转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2)将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 4、城市维护建设税 (1) 概念 城市维护建设税是