房地产估价约第五章共十章.pptVIP

§5.3 成本法应用举例 案例分析，见书上P93-95 作业 1、某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成七通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为6%，销售费用和开发利润分别为可转让的熟地价格的5%和10%，开发后可转让土地面积比率为60%。求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 2、某建筑物的建筑面积100平方米，实际经过年数10年，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，经济寿命为30年，残值率为5%。请用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。 * * 第五章 成本法(Cost Approach) §5.1 成本法的基本原理 二、成本法的理论依据 1、生产费用理论 2、替代原理 2、成本的涵义 ①经济成本 ②估价时点的价格 ③消费者的成本 ④客观成本 一、成本法的概念 1、成本法的定义 三、成本法的基本公式 （一）适合于新开发土地的基本公式 新开发的土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数 土地取得费 土地开发费 利润 税费 利息 土地增值收益 新开发 土地价格 1、土地取得费用 （1）农地 ①土地补偿费 征用耕地（包括菜田）的补偿标准为该耕地年产值的6-10倍，最高不超过30倍。 年产值= 3~5年的平均年产量*国家规定的价格 ②青苗补偿费 根据青苗的生长阶段按规定幅度计算补偿 ③地上附着物的补偿费 征用土地上的房屋、水井、树木、电杆等附着物的补偿费标准由各省、自治区直辖市人民政府制定，按实际评估予以补偿 ④新菜地开发建设基金 如北京近郊区每亩3万元，远郊区、县1万元每亩 ⑤劳动力安置补助费 标准为人均占有耕地数量乘以该耕地每亩年产值的4-6倍。 ⑥耕地开垦费 （2）旧城区土地 征地补偿和房屋拆迁安置补助费 ①被拆迁房屋及附属物的补助费 ②购置拆迁安置用房费 ③安置补助费，包括搬家补助、临时安置补助、临时周转交通补助等 ④被拆迁单位停产、停业期间损失补助费 ⑤房屋拆迁管理费和服务费 ⑥政府规定的其他有关税费 3、税费 耕地占用税 土地管理费 耕地占用税 人均耕地在1亩以下的地区，2~10元/m2， 人均耕地1~2亩的地区，1.6~8元/m2， 2~3亩的地区，1.3~6.5元/m2， 3亩的地区，1.0~5.0元/m2 2、土地开发费 （1）基础设施配套费 七通一平 三通一平 （2）公共事业建设配套费 （3）小区开发配套费 5、投资利润 ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的经济环境 投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率 成本利润率 销售利润率 4、投资利息 根据费用的发生情况计算计息期 7、土地价格修正 1）个别因素修正 2）使用年期修正 3）公共分摊修正 4）宗地生熟程度修正 5）市场资料比较修正 6、土地增值收益 土地增值收益＝（1+2+3+4+5）*土地增值收益率 1、直接成本 ①人工费：土建、安装、管理人员工资 ②材料、产品、设备费 ③承包商费用和利润 ④完工保证金、测量费 ⑤机械设备使用费 ⑥监理费 ⑦辅助设施费 ⑧安装成本 （二）适合于新建房地产的基本公式 新建房地产的价格＝土地价格+建筑物价格 建筑物价格＝直接成本+间接成本+正常利润 2、间接成本 ①规划、测量 ②环境评估和申请建筑许可证与执照的费用、评估咨询费用 ③融资费用 ④保险和税费 ⑤销售费用 ⑥完工售出与迁入期间的管理成本、产权转移费用 ⑦不可预见费 3、正常利润 4、注意公共分摊 （三）适合于旧有房地产的基本公式 旧有房地产的价格＝土地价格+建筑物价格 -建筑物折旧 四、特点与适用范围 （一）特点 1、可以应用于其他方法不适用的不动产估价 2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。 3、成本法既可评估不动产价格，也可做投资决策依据 （二）适用范围 1、适用于缺乏市场交易的不动产 2、适用于公益或公用性等不进入市场交易的不动产 3、适用于较特殊的不动产 4、适用于全新或基本全新的不动产 （三）成本法的局限性 1、某些成本要素不易确定和计算 2、建筑物的损耗估算的难度较大 §5.2 成本法的估价步骤 一、收集整理资料 二、估算重置价格或重建价格 三、估算建筑物折旧 四、求取积算价格 （二）重置价格与重建价格的求取思路 1、房地产价格——土地取得价格或