上海新江湾城银亿领墅纯别墅社区项目推广策略报告营销策划方案.docx

新江湾城银亿领墅 项 目 推 广 策 略 报 告 2015年6月25日 同 策 思 考 路 径 核心价值梳理 竞争分析 客源分析 营销策略 PART 1 核心价值梳理 区域价值梳理 生态——湿地资源 地段——中内环旁 规划——第三代国际社区 区域卖点-生态 新江湾城位于上海北区的杨浦区，整个板块占地约9.45平方公里，拥有众多原始水洗和植被，被称作“上海生态宝石＂ 高绿化率与低密度的建筑群落相结合，50%的板块绿化率规划户数只有近万户 在新江湾城板块中，有36中鸟类，其中包括3种国家二类保护鸟类，12种中日候鸟保护协定中的珍贵鸟种；水系中有7种鱼类，大多为失去罕见 空气指标达到了国家标准中队自然保护区，风景名胜区要求的指标限值，如此高的环境空气为市区罕见 区域卖点-地段 传统别墅区  新江湾城处于城市中心， 拥有交通以及商业配套的绝对优势 9.45平方公里只规划近1万户，市区罕见的低密度生态社 市区高端住宅 区，板块绿化率达50%，新江湾城拥有无可比拟的自然然资 源和后天规划优势 区域卖点-规划 区域范围 特征描述 第一代国际社区 古北新区 ?借助中国首个中央商务区“虹桥 开发区＂的带动 第二代国际社区 浦东的碧云、联洋；（国企主导开发） ?借助浦东的发展及浦东相关制造 产业的发展 第三代国际社区 新江湾城 ?“杨浦环同济知识经济圈＂建 设，创智坊计算机云中心建设 各大品牌开发商抢 占新江湾城，接连 刷新板块楼板价。 产品价值梳理 纯别墅社区（板块稀缺性） （1）、低容积率（1.0）高附赠（1:1） （2）、纯正法式风格（建筑、园林、包装） （3）、特色会所（附带酒窖功能在全市都稀缺） 低 容 积 率 高 附 赠 值 容积率：1.0 附赠空间：车库、地下室、花园、露台、阁楼及部分室内中庭，比例将近1:1 纯 法 式 风 格 建 筑 银亿领墅项目运用法式新古典主义立面元素的比较分析 纯法式风格建筑 巴黎街景 装 屋 饰 檐 顶 下 装 老 檐 饰 口 虎 窗 巴黎 凡尔赛宫 柱廊 条石基座 扶手做法 ? 巴黎街景 半圆形山花 檐 柱 下 装 廊 饰 檐 口 巴黎 凡尔赛宫 条 石 基 座 扶手做法 纯法式风格园林 打造纯正的法式园林景观，尽量做到对称性的线条及景观 特 色 会 所 独特的会所运营方式在板块乃至整个市区形成差异  一层400平米（带露台） 法式主题咖吧 雪茄吧 地下1000平米 简餐吧 酒窖（400平米） 小 结 区域卖点 产品卖点 生态——生态湿地 纯别墅社区 ?低容积率高附赠值 地段——中内环 ?纯正法式风格（建筑、园林、包装） ?特色会所（附带酒窖功能在全市都稀缺） 规划——第三代国际社区 核 心 价 值 定 位 区域定位 生态知识型 中内环 第三代国际社区 项目价值 纯别墅 法式精神 宫廷精装 PART 2 竞争分析 内部竞争 外部竞争 内 部 竞 争 新江湾九里 祥生御江湾 仁恒怡庭 九龙仓玺园 本 案 江湾尊堡  内部竞争：在 售 竞 争 项 目 总建 未来别墅供 项目名称 产品形态 容积率 推出 可售 可售套数 应量 (万㎡) (万㎡) 新江湾九 平层、高层 1.60 25 13 3.3 143 12 里 仁恒怡庭 叠拼、多层 1.20 6.5 6.5 1.2 42 / 祥生御江 联排、平 1.09 10 4.9 4.3 192 5.1 湾 层、多层 九龙仓玺 平层、小高 1.70 10 10 3.6 181 / 园 层 江湾尊堡 联排、独栋 1.0 2.7 1.6 9 / 0.3 合计 54.2 36 13.8 567 18.2 楼盘名称 近期成交均价 主力面积（竞争产品） 主力总价 新江湾九里 42709 公寓250-300 1000~1500W 仁恒怡庭 66825.4 叠加300-350 2000~2500W 祥生御江湾 84080 联排250（含）-300 联排：2000~2500W 九龙仓玺园 53892 公寓160-300 900~1600W 区域现阶段主力面积段为200~250三房，目前在售项目可售套数为567套，未来预计有18万方供应； 泰宝华庭 中建江 三湘七星 湾城 府邸 本 案  内部竞争：未 来 竞 争 项目名称 产品类型 总建筑面积（万m2） 预计开盘时间 中建江湾城 叠加、联体、独栋 12 未定 三湘 公寓、独栋、联体 3.7 未定 七星府邸 建发江湾萃 联体 10 未定 土地信息：2010年~2011年，杨浦全区土地出让仅8 宗，其中仅1宗为普通商品房项目，新江湾城C4地块 ，建筑面积108,091.9 m2 ，容积率1.0 今年下半年板块预计上市项目有三个，总建筑面积为25..77万万方方短短期期内内，，区区域域市场未来同类产品供应不大，主要竞争仍为