全椒项目定位重及物业发展建议1113.pptVIP

意大利商贸城之 美食新都汇 项目所处区域商业环境良好，所临的每条路段有有各自的特点。针对每条路段的特性进行不同的分析是项目业态定位时必须考虑的内容。 市场比较法预估项目销售价格 5600－6300 盛大装饰城 临街：1.2-1.5万 汉一金都国际 10488 --15048 瑞祥商业步行街 目前售价 物业样本 样本项目目前售价 因项目涉及到的内街、店中店等商业形态较多，综合权衡选定首层商业均价为10000元/ m2（含内街、店中店部分）按商业一般规律，首层售价向上依次递减约30—40%， 商业一层售价(元/m2) 10000 商业二层售价(元/m2) 6000 商业三层售价(元/m2) 4000 公寓、写字楼售价 (元/m2) 4000 以此为销售收入基数进行项目盈利核算。 售价 预估 用地面积(万方） 2.53 地上建筑面积(万方） 7.6 容积率 3 土地面积(亩) 38 土地单价(万元/亩） 30 土地增值税 按2%预征 写字楼、公寓 售价(元/m2) 4000 商业一层售价(元/m2) 10000 商业二层售价(元/m2) 6000 商业三层售价(元/m2) 4000 写字楼、公寓 可售面积(万方） 4.6 商业可售面积(万方） 3 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 备注 1 总投资 24885.56 3274.42 总投资=(2)+(3) 2 直接成本 19980.56 2902.42 　 　 其中：土地成本 1174 463.5 　 　 建设成本 18806.56 2747.94 　 3 各项费用 4905 645.39 　 4 预计销售额 38400 5052.63 　 5 净利润 13514.44 1778.22 　 6 销售利润率 35.19% 投资利润率=(5)/(4) 7 投资净利润率 54.3% 投资利润率=(5)/(1) 方 案 A：商业综合体（办公30层） 方案 测算 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 备注 1 土地费用 1174 154.5 　 　 其中：土地出让金 1140 150 30万/亩　 　 土地契税 34 4.5 3% 2 前期工程费用 919.6 121 　 　 其中：项目前期各项规费 228 30 为总建面单价 　 项目前期设计费用 494 65 　 地质勘测费用 45.6 6 　 土建及人防监理、质检费 152 20 3 基础设施建设费用 152 20 　 4 建筑安装工程费用 16062.96 2113.54 　 　 其中：建筑工程费用 14000 1842 高层2000商铺1600　 　 设备采购费用 1748 230 　 　 不可预见费 314.96 41.44 (建筑工程费+设备费)*2% 5 公共配套设施费用 1672 220.00 　 6 开发间接费用 0 0.00 股东借款利息 7 财务费用 239.4 31.5 1140万 、7%、 3年 8 管理费用 768 101 按销售收入2%估 9 销售费用 960 126.32 按销售收入2.5%估 10 营业税金及附加 2169.6 285.47 5.65% 11 土地增值税 768 101 按销售收入2%预缴 12 合计 24885.56 3274.42 　 投 资 分 项 表（办公30层） 用地面积(万方） 2.53 地上建筑面积(万方） 5.8 容积率 2.29 土地面积(亩) 38 土地单价(万元/亩） 30 土地增值税 按2%预征 写字楼、公寓 售价(元/m2) 4000 商业一层售价(元/m2) 10000 商业二层售价(元/m2) 6000 商业三层售价(元/m2) 4000 写字楼、公寓 可售面积(万方） 2.8 商业可售面积(万方） 3 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 备注 1 总投资 19219.34 3313.69 总投资=(2)+(3) 2 直接成本 15236.48 2626.98 　 　 其中：土地成本 1174.22 202.44 　 　 建设成本 14062.48 2424.57 　 3 各项费用 3982.86 686.7 　 4 预计销售额 31200 5379.31 　 5 净利润 11980.66 2065.63 　 6 销售利润率 38.4% 投资利润率=(5)/(4) 7 投资净利润率 62.34% 投资利润率=(5)/(1) 方 案 B：商业综合体（办公18层） 方案 测算 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 备注 1 土地费用 1174.22 202.44 　 　 其中：土地出让金 1140 196.55 30万/亩