上坤·红街项目报告(定价+营销修改）.docx

上坤·红街项目 营销策划报告 2015/12/16 1 整体及区域市场分析 2 价格制定 3 阶段营销策略执行 CATALOG 全市商业市场 上海整体商业走势呈供大于求的局面，虽全市商业成交已连续6个月出现递增，但是高库存的局面依然无法改变 上海整体商业市场自14年1月起至2015年7月间一直呈供大于求的局面，且商业成交情况波动较大，14年全年商业成交情况较低迷，虽然15年已经连续6个月出现商业成交递增的情况，但是高库存的局面仍然没有改变 2010年-2014年间商业的供销比自2010年的0.94一直增长到2015年的1.97，供应量居高不下，同时成交价格一直呈现上涨趋势 宝山商业市场 宝山区商业市场供给量较大，虽近几个月成交走势趋于回暖，但高库存的压力依旧不容忽视 2014年初至2015年7月份，宝山区商业市场供给量较大，2014年11月份供销比增长到4.6，虽然2015年上半年成交情况回暖，但是高库存的压力仍对市场造成一定影响 2010-2011年，宝山区商业供大于求供销比在1.8-1.5左右，2012年商业需求旺盛，供小于求，供销比在0.74左右，2014年供应量再次攀升，供销比为1.16；同时商业成交价格波动较大，由13年的21706元/㎡下降到14230元/㎡，环比下降34.4% 宝山商业市场 从上海11月份商业成交排名来看，宝山区成交第一的项目为上坤旗下——上坤上街，在全市的排名中也牢占成交榜第六 11月份宝山商业成交数据中，占据排行榜前三的为——上坤上街、龙湖北城天街以及大华美兰银郡，其中上坤上街成交32套，成交面积达1334㎡ 11月份商业成交最好的项目为百业旺商业城，宝山销冠上坤上街排名全市商业第六 上坤上街的热销将提升本案市场形象、为本案入市提供助力，强化投资客户的置业信心  400 300 200 100 0 35 30 25 20 15 10 5 0  上海10月商业成交TOP8 336 10000 7968 8000 6153 89 6000 56 4223 54 3065 51 4000 32 30 2402 30 2030 2325 2000 1334 0 成交套数（套） 成交面积（㎡） 上海宝山区10月商业成交TOP6 32 1850 2000 1334 1500 979 1000 10 9 6 606 500 2 2 185 107 0 上坤上街 龙湖北城天街 大华美兰银都 中铁北城时代 绿地领海 旭辉澜悦 成交套数（套） 成交面积（㎡） 区域市场概况 区域内商业项目较为集中，区域内商业氛围浓郁，但同时也面临着业态的饱和的问题 本案位于淞南商圈的核心位置，客源主 2 要辐射周边淞南新村 1 目前周边有3个百货及1个专业商场，其 余都以沿街商铺为主，本区域商业多以 本案 租赁为主，仅祥腾生活广场与三湘财富 街区为销售项目 3 本案周边有3个百货及1个专业商场，其余都以沿街商铺为主  4 6 5 8 7 祥腾生活广场 松发建材家居 市场 三湘财富街区 大昌商业广场  7 8  长江南路沿线 长逸路沿线 淞南购物中心 通南路沿线 区域销售项目汇总 区域内商铺均价约为2.8-4万元/㎡，面积段集中在50-180㎡总价在150-500万元 三湘财富街区为在售项目中唯一以“1拖2”模式销售的产品，其“1拖2”产品的均价约为3万元/㎡，但面积段在200㎡以上，总价在600万元 由于艺龙休闲广场和中环SOHO未来相距本案有一定距离，所以小区域范围内并没有250-380万元的产品  商业体量 销售部分 售价（万元/㎡） 煤气、排 项目 层高（米） 销售模式 （㎡） 一楼主力 一楼主 一楼主 二楼主力 二楼主 二楼主力 污 面积 力单价 力总价 面积 力单价 总价 三湘财富街 350-42 单层一楼：5.5 20000 110-180 3.5 - - - 一拖二：一楼 有 不包租 区 0 5.5 二楼3.6 祥腾生活广 20000 63-93 2.8 190-250 63-93 1.5-2 110-160 沿街一楼：5.8 有 不包租 场 二楼：3.6 逸龙休闲广 1700 30-170 4 150-560 - - - 5.4 无 不包租 场 中环SOHO未 1500 45-86 4 200-270 - - - 5 无 不包租 来 淞南地区在售商铺主力面积段集中在50-180㎡，一层的均价约为2.8-4万元/㎡，总价段约为210万-620万元；二层均价约为1.8万元，总价段约为110-140万元 区域租赁项目情况 区域内商铺平均租金约为3.4元/㎡/天，区域内商业租金价格、商铺出租率，由东至西、由南至北逐步递减 长江南路、通南路、长逸路的沿街商铺产权均归属于淞南镇镇政府，只做租赁创收 长