上海同济逸仙大厦第三轮提报.docx

同济逸仙大厦 —第三轮提报— 提报工作回顾 宏观市场分析 项目产业定位 项目角色定位 项目客户定位 项目价格定位 项目商业功能定位 第一次提报工作内容 工作1：深入分析大柏树周边环境（现状、规划、办公市场） 结论1：乱、交通可达性一般、办公物业整体档次较低、办公市场成交弱势、入驻企业集中在钢贸和物流类 工作2：大柏树市场企业调研 结论2：大柏树办公市场成交状况较为平庸、大柏树65%的企业为钢材类企业，确立钢贸企业为本案突破口 工作3：项目整体定位 结论3：定位一——成长性企业专属平台；定位二——成熟企业的改善性办公；定位三——低碳节能办公最终确立结合一、二方向定位，分别提出BOHO和PIONEER OFFICE的概念 工作4：商业策划定位 结论4：本案不适合做集中型商业、结合周边办公商业共性，建议本案以餐饮等配套商业为主、通过办公商业人均面积测算，建议本案1、2层为配套商业，3-5层为会议、办公功能空间 第一次提报反馈意见 1、办公项目是否应该走钢贸产业集聚方向，是否有其他产业方向，项目如何定位？ 2、是否可再深入研究5层商业的可行性，5层商业所能带来的利润较大，详细分析5层商业的定位、业态，是否可行？ 3、如何打造本案“3高＂——高品质、高利润、高品牌 第二次提报工作内容 工作1：办公项目是否该走钢贸产业集聚方向？如何应对第一钢市的影响？ 研究大柏树及其周边产业现状 非钢贸类企业多以租赁为主，购买实力有限，产业聚集难度大 产业差异化 ｝ 定位培训、研发、科技中介孵化基地 如何不做第一钢市NO2 横向差异化 并提出需怎样的硬软件服务配套支持 钢贸类差异化 引入平台，超过第一钢市做NO1， 斯迪尔表现出兴趣，并提出需怎样的 软硬件支持 工作2：商业定位研究 大量市调研究项目东南西北商圈状况 配套+办公 市调研究周边办公楼商业经营状况 5层裙房定位方向 （财富国际、蓝天大厦、绿地创汇等） 合作模式：零售休闲+餐饮；大型商场 配套+集中型商业 +酒店；大型品牌购物中心；大型餐饮 （曲阳商务中心延伸） +休闲娱乐；酒店  1-2层商业，3-5层办公配套以餐饮、休闲为主 联系百思买、乐购、百联，无兴趣；建议1-2层零售休闲，3-5层集中型餐饮区域 2010年3月30日提报主要结论 1、商业定位结论达成一致：将裙房1-2层作为大型集中型商业， 3-5层作为办公。 2、办公定位目标达成一致： 产业定位和盈利并不矛盾，产业定位仍是同济逸仙大厦办公的主要操作方向，且要坚持做到优良水平； 第一钢市并非完全是项目的竞争者； 需要对钢贸行业的产业链及新型建材进行更深一步的分析。 目前聚焦问题 1、调研虹口区非钢贸类企业的办公总体分布、办公现状、未来扩张或搬迁需求。以确认本项目是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地； 2、通过主要的调研渠道分析新型建材引入的可能性； 3、了解并细分钢贸类产业链，并确认钢贸类产业链中有哪些细分行业类别或环节，存在机会与第一钢市或本项目联合协作。并进行相 关的深入调研，确认本项目是否可能发展钢贸类的上下游产业。 第三次提报工作过程 工作1：是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地？ 办公集聚区产业类型调研 论证产业聚集区共性，得出大柏树已形成产业集聚条件 访谈五角丰达专案——李鑫 从五角丰达项目得出大柏树甚至杨浦区目前办公客户组成 工作2：研究分析新型建材引入的可能性 企业实地调研 从企业目前办公状况及未来需求分析新型建材可行性 行内专家访谈 从新材料行业特征、企业容量等方面分析新材料可行性 材料学院4位教授 工作3：大柏树钢贸企业深度剖析研究 钢贸上下游分析 调研55家钢贸类企业 钢贸类可行性及办公需求特征 大柏树办公市场购买力、购买需求分析 五角丰达项目访谈 提报工作回顾 宏观市场分析 项目产业定位 项目角色定位 项目客户定位 项目价格定位 项目商业功能定位 各大城市对比08年及09年市场情况 新政后成交量对比08年增幅 新政后成交量对比09年增幅 我们选取了4个一线城市和部分二三线城市，对比新政后至今的成交量与08年和09年同期进行比较后发现，相比较惨淡的08年，一线城市的成交量都是下降的，深圳甚至跌幅达到50%以上，而二三线城市中有8个是同比上升的，尤其是武汉成交量更是同比上涨128% 相比较火爆的09年，一线城市的成交跌幅达到60%以上，而二三线相对幅度较少，武汉、哈尔滨、青岛还出现成交 2010年上半年十大城市成交量对比 1月 2月 3月 4月 5月 5月比4月涨幅 6月 6月比4月涨幅 上海 65.46 31.6 75.68 108.16 30.28 -72.0% 19.27 -82.2% 北京 112.57 42.77 114.85 150.06 49.49 -67.0