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城市综合多元体中的其他构想 写字楼酒店+休闲娱乐 酒店+写字楼布局 ?依靠城市主干道与周边相关产业的带动，打造集酒店与办公于一体的地标性建筑。 休闲娱乐布局 ?通过打造特色娱乐休闲场所来吸引更多的人气。 富有异域风情的特色酒吧 高规格夜总会 健身房 图书馆 桌球吧 业态定位 业态定位思路 业态定位思路 项目属性? 市场业态调查? 消费者需求调查 项目属性? 市场业态调查? 消费者需求调查 项目功能? 项目可选择业态? 市场需求业态 项目功能? 项目可选择业态? 市场需求业态 项目业态 项目业态 项目属性——核心价值区应具备商业形态 家庭必需品 家庭休闲品 家庭生活类 家庭时尚 核心商业形态 家庭服务 家庭娱乐 辅助商业形态 项目业态比例 香港7个区域型购物中心各品类商户平均面积比例参考： 娱乐休闲 品类 百分比 精品珠宝 美食 27.69% 美食 超市 6.36% 儿童玩具 百货 16.44% 运动用品 书籍 2.58% 其他 7.55% 服装鞋帽 各类服务 5.77% 超市 影音器材 1.57% 个人护理 个人护理 1.26% 影音器材 服装鞋帽 16.35% 运动用品 0.75% 各类服务 百货 儿童玩具 1.19% 其他 精品珠宝 3.58% 书籍 娱乐休闲 8.91% 项目业态比例 品类 百分比 餐饮 28.00% 建议业态比例： 超市 8.50% 百货 13.00% 书籍 2.00% 影音器材 1.50% 个人护理 2.50% 服装鞋帽 21.00% 运动用品 3.00% 儿童玩具 1.00% 精品珠宝 3.50% 娱乐休闲 6.50% 其他 9.50% 合计 100.00% 餐饮 40% 各类服务 60% 合计 100% 餐饮 35% 娱乐 20% 各类服务 45% 合计 100% 突破传统单纯销售模式，引入新型商业业态 专业运动 健身中心 专业运动器械 健身俱乐部 专业运动服饰 瑜伽 专业运动装备 壁球/保龄球 户外探险 运动培训 户外服饰 羽毛球 户外用品 网球 专业装备 滑板 自行车 游泳 体验中心 保健养生 室内攀岩 保健用品 室内网球 保健器材 室内攀岩 保健培训 迷你高尔夫 健康美食 咖啡厅 素食餐厅 特色餐厅  个人护理 美容/美发/美 甲 私人会所 皮鞋美容/维护 牙齿美容 香薰/SPA 休闲生活 休闲服饰 茶社 钓鱼用具 。。。。。。 项目整体功能定位 根据项目属性 ? 大型购物中心 ? 地下步行商业街 ? 项目功能定位 ? 满足消费者需求 开放式 挖掘市场潜力 开放式  创意生活街区 水岸步行街 项目开发策略 结合市场情况，建议项目商业与住宅同步开发,原因如下： 1、商业基础及条件成熟，具备运作条件；2、考虑潜在竞争，尽快树立区域商业中心地位；3、打造豪布斯卡模式下的精品商业 项目规划注意事项 1.商业、住宅、酒店、会展等有机结合 2.结合道路状况，合理进行建筑规划 3.商业立体开发，从地下、到地上、到空中，使商业连成一体，合理规划业态组合 4.重视景观设计，打造生态体验式商业氛围 5.停车位规划足够数量，宁可牺牲部分商业面积也要解决停车问题，避免因小失大 附 录 惹目地产顾问机构服务内容 一、商业整体规划系统 （一）市场综合调查、营运资源分析、经营管理定位 1．石家庄市百货零售业及商业环境之调查分析 ① 百货零售业、专业批发市场、品牌专卖店的调查 ② 餐饮娱乐业、量贩超市馆、生活特色店的调查 ③ 新型业种业态调查、消费需求趋势调查 2．石家庄市百货零售业经营特色分析、经营管理分析 ① 店面形象、装修风格、道具展架分析 ② 经营结构、品牌布局、业种配置分析 ③ 管理模式、营运方式、人员动态分析 ④ 广告宣传、广宣企划、活动特色分析 ⑤ 产品定位、价格定位、客层定位分析 3．石家庄市 客户问卷调查分析 ① 客户问卷访谈记录表设计、制作、展开 ② 企业机构问卷访谈纪录表设计、制作、展开 4．石家庄市 立地环境调查分析 5．石家庄市地区经济结构及指标分析 ① 公共交通资源影响性分析 ① 市区人口及周边人口数的消费分析 ② 商业商圈的战略定位分析 ② 市区人口及周边人口人均所得分配分析 ③ 消费人潮的总体预测分析 ③ 城区及郊区消费力及消费趋势分析 ④ 同业及异业的竞争优势分析 （二）石家庄专案筹备项目运作、经营展开系统 1．建立专案计划运作制度 ① 筹储期各部门之组织架构及运营模式说明 ② 营运期各部门之组织架构及运营模式说明 2．建立石家庄之人员合理编制及定岗定责 ① 全馆之人员编制员额制定及说明 ② 全馆各部人员的岗位说明书及工作职掌 3．全馆卖场的经营规划与管理规范 ① 全馆各楼层业种业态的定位 ② 全馆各楼层品牌结构的布局 ③ 全馆各主题业种、特色名店及生活大店之规划 ④