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五棵松文化体育中心项目 办公物业定位报告 纲 要 第一部分 写字楼市场研究 第二部分 目标市场及目标客群 第三部分 主题定位与产品定位 第四部分 项目开发策略及运营方案 2018年3月 第 2 页 思源顾问 北京市写字楼市场——市场现状 主要供应区域是在东部、西部、中关村这三个地区； 商务地产供应的不断激增，给北京的商务地产提出了更高的要求；  写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升； 产品同质化现象严重； 2018年3月 第 3 页 思源顾问 北京市写字楼市场——供应与空间布局 北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝 阳（CBD)、西城（金融 中关村 中关村 街）三大传统区域； CBD 金融街 CBD 金融街 2004年全年新增供应量达 210万平方米； 2018年3月 第 4 页 思源顾问 北京市写字楼市场——市场消化力 2003年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨； 2004年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期；  2003-2004年北京市办公销售面积 单位：平方米 160000 120000 80000 40000 0 度 度 度 度 度 度 季 度 季 季 季 季 季 季 年 年 年 年 年 年 年 2 3 2 3 2 3 2 3 2004 2004 2004 0 0 0 0 0 0 0 0 数据来源：北京市房地产信息网 2018年3月 第 5 页 思源顾问 北京市写字楼市场——各类客户购买力 单位：平方米 2004年3季度办公物业客户购买力 40000 30000 20000 10000 0 本市城镇居 民购买 外省市个人 购买 华侨、港澳 台同胞购买 国内行政、 事业单位购 买 外国行政、 企业、经济 组织购买 本市城镇居民、外省市个人、国内行政事业单位、国内企业单位是北京市 办公物业购买的主力客户； 数据来源：北京市房地产信息网  2004年1季度办公物业客户购买力 100000 80000 60000 40000 20000 0 本市城镇居民 购买 外省市个人购 买 华侨、港澳台 同胞购买 国内行政、事 业单位购买 外国行政、企 业、经济组织 2004年2季度办公物业客户购买力 60000 40000 20000 0 本市城镇居 民购买 外省市个人 购买 华侨、港澳 台同胞购买 国内行政、 事业单位购 买 外国行政、 企业、经济 组织购买 2018年3月 第 6 页 思源顾问 北京市写字楼市场——价格趋势 2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升； 16000 14000 12000 10000 度 度 度 度 度 度 度 季 季 季 季 季 季 季 03 年 1 03 年 2 03 年 3 03 年 4 4 年 1 4 年 2 4 年 3 0 0 0 0 00 00 00 2 2 2 2 2 2 2 2003-2004年北京市办公销售价格 单位：元/平方米 数据来源：北京市房地产信息网 2018年3月 第 7 页 思源顾问 北京市写字楼市场——未来供需趋势 2005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严,竞争更加激烈； 2018年3月 第 8 页 思源顾问 北京市写字楼市场——未来市场发展趋势 商务形式多元化 区域分布多样化 商务职能协调化 商务建筑环境景观化 商务功能设计人性化 2018年3月 第 9 页 思源顾问 北京市写字楼市场研究总结 1 2 国内行政事业单位 在2003年底的销售 、国内企业单位是 高峰后，写字楼销 北京市办公物业购 售市场一直处于平 买的主力客户； 稳销售期；  3 目前形成的三大商圈的商务地位在很长一段时间内不会得到改变；  4 东部发展带的新规划及其商务中心向东继续扩张格局对西部的未来商务发展构成了新的挑战； 整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱； 2018年3月 第 10 页 思源顾问 区域周边写字楼市场——市场状况 目前区域内写字楼多以乙级写字楼为主； 区域内缺乏中高档写字楼； 区域内办公企业以国企为主； 没有形成足够的商务氛围； 2018年3月 第 11 页 思源顾问 区域周边写字楼市场——空间布局 本项目周边写字楼主要集中在长安街沿线（新兴桥——五棵松桥路段）； 2018年3月 第 12 页 思源顾问 区域周边写字楼市场——新增供应 项目周边办公类物业主要竞争对手有 长安西点（5万平 米）、西贸DNA 西贸中心 （14.5万平米）， 共计19.5万平米； 2018年3月 第 13 页 思源顾问 区域周边写字楼市场——商