世联上海梧桐城邦项目整体营销方案M.docxVIP

梧桐城邦三期 —梧桐墅整体营销方案 项目解读 项目精神树立，二期各类产品的延续体现 一期——38万平方米活力城邦 二期——新院落友居生活 树立大盘形象，承载新界领袖重任 体现社区文化，树立项目精神内涵 案名 梧桐墅 （别墅） 诉求 ？ 项目解读 500万级城市别墅；大华下半年明星项目 项目目标： 销售 品牌  稳步销售，完成年度销售指标（未完成12000余方） 价格提升，价值最大化（单价实现20000元） 别墅营销，提升项目形象与新界档次 结合集团别墅系列推广，提升集团打造高端物业的品牌形象 品牌解读 大华的品牌愿景：缔造全国影响力地产企业；正向高级阶段发展——“强调客户的主导性” ?19年立足人居，区域开发、产品研究、客户主导； ?白巧克力、三明治... 客户群衍生的产品系列； ?为客户群中快速增长的财富群体打造第一别墅居所；  地产品牌发展的几个阶段 品牌阶段 基本特征 适用前提 相关案例 初级阶段 “量大就是美“ 开发商具有极强的土 顺驰地获取能力 社区开发商的区 先天性（或逐渐形成） 域性主导，形成 的区域性资源或成本 招商、大华 中高级阶段 边际效应 优势 产品系列化 有规模化扩张的战略 万科、绿城需要 高级阶段 客户的主导性 庞大的客户基础或客 新鸿基户专营的能力 大华城市别墅系列特点：中环附近、整体发展品牌解读 潜力、成熟生活配套——城市内向 板块 环线位置 板块资源 周边配套 闵行华漕板 外郊环间 京沪铁路的枢纽（规划）、虹桥交 上海网球俱乐部，数所高品质国际学校 块 通枢纽、金丰国际社区 闵行沪闵路 外郊环间 外环线、沪闵高架、地铁５号线、 华联吉买盛，九百家居，好爱广场，置业广场， 板块 沪杭高速 春申购物中心，国际保龄球馆 浦东龙东大 内中环间 金桥出口加工区，张江高科技园区， 多家shoppingmall，华山医院分院，中国国际 道板块 龙东大道 工商学院、中医药大学、外国语学院等，汤臣 国际化 浦东金桥碧 中外环间 碧云国际社区，外高桥保税区，中 各类集中商业配套，一体化教育配套，中欧国 云板块 环线、轨道交通六号线 际商学院、大拇指广场，世纪公园，上海新国 际博览中心 宝山罗店板 郊环线北侧 未来世博的分会场，A30环线公路， 美兰湖、36洞国际高尔夫球场、五星级美兰湖 块 轨道 号线建设，北欧新镇规划 国际会议中心、美兰湖高尔夫豪华宾馆、北欧 7 对外性 商业风情街，诺贝尔科技公园 南汇周康板 外郊环间 上海著名的几大古镇之一，规划轨 特色 “小上海步行街”，周浦医院；特色教育 块 道交通11号线，深水港 配套 松江新桥板 外郊环间 轨道交通1号线，沪杭高速公路 松南商城、乐购超市、巴比伦生活广场 块 大华板块 中环附近 中环线、轨道7号线、大场老镇风貌、 社区五重商业配套、一体化教育配套、各类医 商务区规划、真如城市副中心、大 疗银行等生活配套； 宁国际社区 大华城市别墅系列营销核心：整体上重新定义城市品牌解读 别墅，打造“城市核心，海派别墅生活第一极”； 项目上根据产品特色分别阐述不同别墅生活； 快速增长极 区域 城市核心圈 成熟生活圈 品牌 立足城市产品开发 城市核心，海派 系列性别墅打造 别墅生活第一极 具备城市印象 产品 城市密度下的别墅打造 高科技的现代居住品质 从市场、竞争、产品三个角度发现本项目价值体系 中环城市圈，15分钟车程直达人民广场 区域价值 大华19年经营，5分钟成熟生活板块 北上海全面增长潜力  城市核心圈 成熟生活圈 快速增长极 品牌价值 上海本地品牌开发商，打造中环两大城市生活极 大华城市别墅系列厚积勃发  城市区域开发 系列化产品打造 小尺度街巷规划/院落气质传承，老上海风情 产品价值 大盘各类配套 高端物业设计 科技建材运用 赖特罗宾别墅的北美草原风格 户型创新大尺度别墅生活  城市意象复兴友邻生活营造高品质别墅设计大尺度空间营造 客户解析 梧桐别墅客户构成 大华社区及周边辐射区域（普 陀、闸北）内居住／工作的本 地私企业主、企事业高管 核心客户群 重点客户群 游离客户群 偶得客户群  外围区域（长宁、虹口、静安） 与大华存在关联的私企业主 外省市在沪经营、有资产的私 企业主 其他区域（浦东、中心区）小 客户解析 居住在大华及附近的上海小私营业主，企事业单位高层管理人员 ?工作繁忙，日程表排满 特征总结： Action活动 ?会经常邀请朋友小聚，或上门做客 ?闲暇适当运动、走亲访友和购物 ?区域惯性 ?节假日，会带孩子活动或去旅游渡假和家庭成员进行交流 ? 喜欢交流，愿意同亲戚朋友生活在同一小区或相临的地方 ?产品品质 ? 喜欢看书、阅读新闻信息、进修，希望跟上时代的发展 Interest兴趣 ?生活环境 ? 喜欢居住环境好，管理有善的小区 ?