世联厦门万祥滨海新城区项目整体定位及发展报告M.docxVIP

万祥·滨海新城区项目整体定 位及发展战略（附件） 2006-2-14 一、金井镇消费者特征分析 二、港口对经济的影响 三、LNG电厂对区域经济的影响 四、大盘的开发规律 五、区域的发展机会研究 2 1 金井镇消费者特征分析 一、金井人的人文特征 二、金井消费者特征分析 3 一、金井人的人文特征 1、本地人——外在表现特征 家庭结构 n大家庭有2个及2个以上孩子 对大户型房子比较钟情 n目前大部分与父母同住 居住现状 n自建房为主 一般都在300平米左右 关心因素 n子女教育 为了子女教育搬到镇里甚 至市区居住 n本地经济发展时间长 n很多人表现为生意人，极少数人 经济实力 以农业为生 本地人具有较高的消费能 n汽车拥有量20辆左右/百户，摩 力 托车几乎家家都有 n人均存款近3万元 数量 几年来没有太大变化，少量外 本地人数量限制大规模楼 流，约6万多人 盘的开发提出重大挑战 4 2 金井人的人文特征（续） 1、本地人——内在思想意识 开放  不抗拒外来的东西 容易接受新的事物 曾为晋南四镇中心，受到“地下钱庄”事件冲击，对金曾今的辉煌 井前景缺乏信心 当前的失落感 以前，金井是晋南四镇中最繁华的镇，周边（英林、深沪、龙湖）镇均到金井享受高档次消费 商品意识根深蒂固 著名的侨乡，本地人大部分以生意谋生，“爱拼才会赢”沉淀在文化底蕴中，敢创、敢干 低调 朴实 本地人较低调、朴实、重情义，喜欢以茶会友 现实 南方人的典型特征，经济性的头脑、善于理财，生意人 一般偏向分期付款，钱还有其它用途（生意） 身份、人以群分 一般愿意跟认识的朋友住宅一起、希望社区人群层次相对单一 5 2、外地人的人文特征 n他们普遍表现为打工者、依靠自身努力而生存的一类人 n他们中成功的人主要特征为来金井时间较长，工作较稳定， 相对较高的收入可以承受相对较高的总价 n职业为生意人（依靠第二产业），其次为工厂管理层、核心 技术人员、企业职业经理人 n往往有3－5年的稳定工作经历，但在他们的内心，对未来城 市发展及企业前景存在疑虑和信心的缺失，且他们的钱来之 不易，所以购房较为慎重和保守 6 3 客户特征获取渠道——客户访谈及问卷 客户深 业内人士 度访谈： 阳光城销售代表李先生 金辉商业城销售经理 ……………… 潜在客户 农行曾主任 居委会主任 房管局局长 七匹狼管理层人员 药店、金店老板及老板娘 文头酒店老板 塘东村蔡书记 菲律宾归国华侨 石圳村书记 石圳村会计室出纳 商会秘书 出租车司机（若干名） 问卷若干 ……………… ——不完全统计  客户问 途经： 卷调查： 金井商会 七匹狼企业等企业 随机客户调查 ……………… ——不完全统计 7 客户群分类 泛公务员 企业管理层 镇里居民 村里居民 自用型 动迁型 改善型 投资型 刚性 弹性 需求 需求 购房 需求 8 4 泛公务员类客户特征 泛公务员类客户特征 代表群体：总人数1000人左右 政府公务员 教师（小学、中学、中专） 银行职员…… 群体特征： 一般收入在2500左右元/月，部分人能达到4000元/月 早期政府公务员有安居房，多数人住在市区，现在改为公积金，每月400-500 部分学校教师有福利房，以中小户型为主 银行等年轻职工主要居住在企业宿舍，未来需要买房 存在部分官商一体的泛公务员阶层，这部分人的收入较高 置业需求： 年龄在30以下的泛公务员阶层，积蓄有限，需求两房小三房，总价不能太高； 34～40左右的泛公务员阶层，经过多年积累，主要以提高居住品质为主，关注子女的教育，属二次置业，一般以大三房为主，少数人会考虑复式 双重身份的公务员对物业升值价值很看重，有购置别墅的实力或有投资房产的需求 9 企业管理层类客户特征 具有相对较高的总价承受能力，但是对在金井置业比较慎重，愿意到市区或泉州厦门买房 u家庭年收入相对较 高，超过10万的占到大 部分 u能承受15－25万总价 的中档客户占了将近一 半，而能承受30万以总 价的客户也接近50％的  12.5 12.5 12.5  12.5 37.5 25.0 12.5 比例  家庭年收入 总价范围 u表示在金井再次置业 的人相对较少，而倾向 与到晋江、泉州、厦门 等地置业  71.4   80.0 是否考虑再次在金井置业 再次置业首选区域 10 5 企业管理层类客户特征 企业管理层购买核心驱动力分两类：中层主要取决于自身在企业中发展的稳定性，受引导程度强；高层主要取决于金井镇未来的发展及项目品质，自主决策力强； 对金井未来发展前景信心不足，认为金井未来房价提升的空间有限，认为维持原状甚至下降的人占了相当多数 认为普通住宅不超过2000 的人占到了相当多数，别墅 及联排认可的价值在3000左 右的比较多 付款倾向预按揭，而且基本倾向多