世联合肥城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议.docxVIP

谨呈：安徽盛通房地产开发有限公司 安徽盛通徽商?城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议 本报告是严格保密的。 报告思路 项目目标 问题界定 项目分析 市场场竞竞争争分分析析 模模式式研研究究 项目整体发展战略 项目整体定位 项目物业发展建议 本报告是严格保密的。 2 项目目标与问题界定 项目目标 问题界定 项目分析 市场场竞竞争争分分析析 模模式式研研究究 项目整体发展战略 项目整体定位 项目物业发展建议 本报告是严格保密的。 3 本报告是严格保密的。 4 问题界定——目标带来个三个核心问题 问题一： 如何实现开发商期望利润目标？ 问题二： 一旦更改规划，如何打赢市场竞争，，实实现现开开发发商商迅速销售的期望。 问题三： 如何应对危机市场？——此部分涉及及管管理理问问题题，，只作为附件沟通。 本报告是严格保密的。 5 问题一： 如何实现开发商期望利润目标？ 本报告是严格保密的。 6 目标利润达成的渠道有2个方面；就增加销售面积的方面，我们有四种选择 税后1亿的利润  两方面渠道 增加销售面积 规划不变更 规划局部调整， 保留北侧两个组 团过度，东西两 侧加小高层。 R=1.4 。 四种选择 规划全部调整， 容积调整至约 2.5。 规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。 本报告是严格保密的。  提升单价——报告后续研究 1、产品增值—可能的方向如： ?定位差异化、细分市场 ?产品和园林特色、产品附加值； ?服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议 3、增加高价值功能的比例，如商业。 4、改变功能，如产权式酒店。 5、营销增值——可能的方向如：?提升知名度，拨高形象；?降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究 7 方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；我们首先针对方向一的四种选择进行初步判别。 税后1亿的利润  两方面渠道 增加销售面积 规划不变更 规划局部调整， 保留北侧两个组 团过度，东西两 侧加小高层。 R=1.4 。 四种选择 规划全部调整， 容积调整至约 2.5。 规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。 本报告是严格保密的。  提升单价——报告后续研究 1、产品增值—可能的方向如： ?定位差异化、细分市场 ?产品和园林特色、产品附加值； ?服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议 3、增加高价值功能的比例，如商业。 4、改变功能，如产权式酒店。 5、营销增值——可能的方向如：?提升知名度，拨高形象；?降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究 8 本报告是严格保密的。 9 本报告是严格保密的。 10 前期回顾：原有规划和产品细节未充分发力，与宣传展示不足有较大关系 客户反馈 区位（地理位置成熟便利，周边自然资源好）、户型（面的前期核 积、构造等） 心吸引力 单价和总价、未来的升值空间 核心卖点 “庭院”主线及过份强调徽派民居，与目前合肥主流的崇尚海派、洋化和符合时代潮流的居住文化不符；与合肥的城市化进程不符。 营销风格 营销缺乏与合肥人相符的鲜明的形象,、统一清晰的主题、强大的气势, 其核心策略没有连续的执行到底; 连续性不强。 调性展示 客户缺乏对产品本身所能带来的未来生活模式感知客户未能充分感知建筑产品细节、品质感、身份感 本报告是严格保密的。 11 本报告是严格保密的。 12 选择一的经济测算——二期要达到7000万的税后利润，依靠售价提升无法达到；正常的提升只能达到2730万。 正常 售价 序号 内容 计算公式 单位成本 总额 说明 元/㎡ 万元 一 销售收入 5,475 27,536 占地面积 71 亩 TOWNHOUSE 6,500 12,399 建筑面积 50,293 平方米 商住 4,500 1,557 容积率 1.06 小高层 4,500 10,530 会所 0.00 平方米 商业 7,000 3,050 可售面积 50,293 平方米 二 总成本费用 3,388 17,039 商业部分 4357.52 平方米 1 土地费用 按地价70万元/亩计算 70 4,970 住宅部分 45,935 平方米 2 前期费用 含各项规费、方案评审、勘察测量费等 80 402 TOWNHOUSE 19,076 平方米 3 综合造价 含前期费用、基础、主体、安装、装修、环境等 1,660 8,350 商住 3,459 平方米 TOWNHOUSE 1,800 3,434 小高层 23,400 平方米 写字楼 1,500 519 小高层 1,600 3,744 商业 1,500 654 会所 2,000 0 4 管理费用 含工程管理费 按1-2项目的2%计算 55 274 5 财务费用 银行贷款利息 利率按照5.49%计算 104 524 6 不可预见费 按照以上1-4项的3%计算 87