世联鄂尔多斯市东胜铁西新区万正项目前期定位投标报告.docxVIP

万正铁西新区项目前期定位投标报告 北京世联房地产顾问有限公司 2008.11 本案 PROGECT 本项目位于鄂尔多斯市东胜铁西新区Ⅱ期，是鄂尔 项目区位 多斯城市扩张的主要发展方向 天骄路 东胜区政府 老城区 ?铁西新区共18平方公里，一期8平方公里，二10平方公里。一期于2003年启动，目前已基本建设完毕，入住率已 ?铁西新区共18平方公里，一期8平方公里，二10平方公里。一期于2003年启动，目前已基本建设完毕，入住率已经达到50％以上，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌焕然一新。 经达到50％以上，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌焕然一新。 ?铁西二期07年启动，土地一级开发基本做完。二期立足“一市两区、三个组团”的城市发展布局，定位于现代化 ?铁西二期07年启动，土地一级开发基本做完。二期立足“一市两区、三个组团”的城市发展布局，定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。 的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。 ?万正城东胜铁西新区Ⅱ期，是由万正投资集团投资，万正房地产公司2009年重点实施的项目之一，也是鄂尔多斯 ?万正城东胜铁西新区Ⅱ期，是由本万报告正是严格投保密资的。集团投资，万正房地产公司2009年重点实施的项目之一，也是鄂尔多3斯目前最大的城市综合社区。 目前最大的城市综合社区。 目前地块九通一平工程已完工，地块平整，西部 项目现状 有山体资源 景宁街 包茂高速 万正路 民族街 距离老城区 越山路 体育街 核心商圈15分钟车程 鄂托克街 诃额伦路 109国道 鄂尔多斯西街 本报告是严格保密的。 4 技术指标 本项目总占地面积约3000亩，是鄂尔多斯市目前最大的房地产开发项目 ?目前该项目地块内已规划设计 ?目前该项目地块内已规划设计了一个小高层和高层的中高档了一个小高层和高层的中高档住宅项目（A3-1和D1-2），总住宅项目（A3-1和D1-2），总建筑面积约28万平方米。这一建筑面积约28万平方米。这一项目也是万正城其中的一部 项目也是万正城其中的一部分，在整体规划设计中可统一分，在整体规划设计中可统一考虑。 考虑。 ?项目具体时间安排：初步计划 ?项目具体时间安排：初步计划在2009年1月前完成地块项目定在2009年1月前完成地块项目定位和规划，3月前完成地块功能位和规划，3月前完成地块功能设计并报规，2009年开春选取设计并报规，2009年开春选取其中几个地块先期开发建设。其中几个地块先期开发建设。 本报告是严格保密的。 5 本项目属性界定—— 城市发展新区 资源条件一般 大规模 城市住宅开发项目 区域 资源 品牌 本体  ??区域：城市发展新区，未来城市新中心； ??交通方面：交通系统完善，多条道路与老城区相连，通达性良好 ??环境方面：环境较好，有部分山体资源，并规划一生态公园 ??配套方面：本项目区域处于起步阶段，铁西一期130130万平米商业设设施施已已启启动动 ??万正集团，铁西新区的主要建设者，在房地产行业有一定知名度 ??已完成九通一平，地块平整；占地面积，为鄂尔多斯最最大大的的城城市市综综合合社社区区 本报告是严格保密的。 6 大盘开发 OPREATION RULE 考虑层面： 战略层面 财务目标层面 战术层面  大规模开发的思考 战略层面： 从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中。 财务目标层面： 整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值标杆的 ，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是有输有赢，最终整体获利。 战术层面： 如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？ 8 大规模开发的九大关键问题： Q1 站在城市视角的区域价值定位 Q2 以财务目标为核心的开发策略 Q3 基于竞争的可持续发展的项目核心能力 Q4 配套开发策略的制定是项目成功的关键 Q5 动态的客户层面选择 Q6 兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择 Q7 项目增值为导向的营销策略 Q8 企业品牌的社会营销 Q9 项目持续增值的社区管理和项目运营创新 本报告是严格保密的。 9 中心化，而非中心 ——基于城市发展的大思维挖掘区域价值 天津水上运动世界项目 ——引领新天津休闲、娱乐的活力新一极  关键词：基于未来、城市价值、城市新的增长级 ?在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进程、人口转移，城市功能缺失