世联佛山松岗商业大道地块定位策划报告.docxVIP

松岗商业大道地块 佛山世联 2010年11月 商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外， 不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和 贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本 中包含数据的使用授权的情况。 基于战略层面的思考 The spirit of marketing 企业层面 基于 的战略思考 企业二级开发策略 ①企业核心战略优势界定 项目战略地位评估 ③项目开发时机评估 基于项目层面的战略思考 01 项目战略地位——基于项目开发时机 ①基于项目本体的思考？ 02 03  项目开发定位 ①项目产品定位 ②项目开发模式的思考 项目的产品规划 ②项目规划及营销的愿景 本报告是严格保密的。 项目战略地位——基于项目开发时机 The spirit of marketing ①项目的视角 ②区域发展视角——区域价值研究 项目认知1 项目位于松岗新城区西侧，紧临城市主干道商 业大道，交通便利，离镇区15分钟步行距离， 生活便捷 ?项目位于松岗新城区西侧，南临商业大道，属于开发中的松岗住宅区。 ?该片区认知性较差，直到07年海逸锦绣桃园的进入才出现大型社区。 海逸锦绣 商业大道 桃园 金怡假日 酒店  松岗镇区 配套 项目认知2 地块周边环境较为杂乱,高压线走廊为最大价值贬损点，抵消河涌景观价值 ?高压线走廊东西走向穿越地 块北部广达18825平米的地区， 不仅使本项目损失28.6%的用 地面积，而且使景观价值大幅 度贬损。 ?河涌环绕该地块东面及北面， 宽度较窄，仅3-5米，水质差， 有异味，景观资源价值弱。高 压线走廊范围与河涌70%以上 重合，很大程度上抵消了本项 目弱势的景观资源。  高压线走廊 农田 商业大道 海逸锦绣桃  河涌 农田 项目限制：项目规模较小?指标限制强 项目基本指标 建筑容积率： 1.8≦，≦3.0 用地面积： 65792.6平米，净用 地面积46968平米。 公共服务设施建 ≥4500平方筑用房： 建筑层数： ≦30层 其他：套型建筑面积90平米以下的住房 ， 积的70%以上。 高容积率、30层限高、90/70限制，诸多限制条件对产品的居住舒适度有较大的影响。 区域发展——经济基础 狮山镇人均GDP较高，存在房地产发展的经济基础。 GDP名次 镇/街道名 所属区 GDP总量(亿元) 工业总产值(亿元) 1500.00 2 容桂街道 顺德区 331.20 1200.00 3 大沥镇 南海区 330.00 704.00 4 祖庙街道 禅城区 328.00 360.00 5 大良街道 顺德区 280.00 300.00 6 石湾街道 禅城区 280.00 670.00 7 桂城街道 南海区 260.00 370.00 8 北滘镇 顺德区 240.00 1170.00 9 乐从镇 顺德区 235.00 170.00 10 西南街道 三水区 235.00 583.00 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP 1000～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 （美元） 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 平稳发展 快速发展，以质量为 缓慢发展 发展特征 以数量为主，数量与质量并 单纯数量型 主，数量与质量并重 综合发展型 重 区域发展——规划驱动 佛山总体规划的特点之组团式发展 南海西部中心：狮山/小塘/松岗/官窑，南海 区GDP最大的 经济体，制造业重镇，当前城市  狮山组团—50万人口 ?全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地 ?全市重要的客运铁 ?区域性休闲度假、会议基地 西南组团 ?广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地 ?三水区的行政与文化中心  大沥组团 重要的制造业基地 区域专业市场与物流中心 具有优良生态环境的新城区  中心组团 — 100 发展势头强劲  西江组团 ?市域西部地区的 行政、文化、商 业中心 ?重要的制造业基 地 ?区域性生态旅游 基地  九江龙江组团 ?市域南部的交通枢纽 ?区域性专业市场和物流基地 ?重要的制造业基地之一  ?区域性交通枢纽与物流中心 ?高新技术为主导的制造业基地 ?顺德区政治、文化、教育与信息中心 ?具有岭南滨水特色和 较高品质生活环境的城市生活区。 区域发展——产业驱动 光电显示器件产业园规划以生产TFT－LCD为核心， 发展相关产业，形成布局合理、配套功能完善的显 示器产业链，有望于