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世联区域与城市发展方向顾问业务分析 2018-3-16 本报告是严格保密的。 区域与城市发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营 区域发展方向迄今服务的政府或开发商： ?北京市首都规划委员会 ?北京市顺义区规划局 ?合肥市规划局 ?深圳市规划与国土资源局 ?西安高新技术园区管委会 ?武汉市城市规划咨询服务中心 ?深圳市规划国土局盐田分局 ?深圳市规划国土局宝安分局 ?青岛市城阳区城市规划建设局 ?佛山市南海区工业园区管委会 ?天津泰达集团房地产开发公司 ?金地（集团）股份公司 ?廊坊三浦威特建设发展有限公司  区域发展方向迄今服务过的主要案例： ?北京市顺义新城整体功能定位与产业研究（108平方公里） ?合肥政务新区规划市场研究（12平方公里） ?西安经济技术开发区发展研究（4平方公里） ?武汉江岸区永清片区区域发展（0.5平方公里） ?深圳大梅沙2.5平方公里区域规划研究 ?北京温榆河绿色生态走廊项目（7平方公里） ?“蓝色盐田”区域形象营销行动计划 ?廊坊开发区项目规划发展研究（30平方公里） ?深圳红树林填海区土地出让营销方案执行（2.9平方公里） ?佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究（256平方公里） …… 本报告是严格保密的。 2 世联对于区域发展项目的基本认知 本报告是严格保密的。 3 从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色 商业角色 ?政府/土地运营商 ?房地产开发商 ?房地产代理商/中介机构 ?运营管理/物业管理  土地开发 项目开发 管理运营 土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管理 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销 土地规划、土地一级开 发和运营 在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商 宣传、营销 宣传、营销，吸 吸引投资商 引驻商和消费者 日常运营、维修 和其他管理 本报告是严格保密的。 4 政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点 政 权 府责 运 营 商 政 利 府益 运 营 商  ?区域规划 ?土地一级开发(基建) ?土地出让权 ?参与区域规划?土地一级开发?土地开发经营权 土地开发 ?土地出让金（利益实现） ?低成本获取土地 ?与政府分享土地增值收益 ?一级开发的合理利润  ?招商引资 ?政府监控 ?土地转让 ?招商引资 ?土地二级开发(自营、合资、股权转让等) 项目开发 ?土地开发规划实现 ?土地开发进程实现 ?通过土地/项目股权转让获得土地增值收益 ?二级开发利润回报?招商佣金或土地租金  ?政府监管 ?持续经营 ?物业管理 经营管理 ?持续税收回报 ?创造就业机会 ?持续现金流回 报 本报告是严格保密的。 5 政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容 政 ?土地征用与拆迁 ?土地出让信息公布 ?基础设施建设 ?土地一级开发 ?招商引资 ?公建配套建设 －－ 府 ?土地招拍挂的实施 工 ?区域总体规划与地块 ?政府进程监控 作 划分（包括产业规划） ?政策支持 运 ?与政府合作方式与契约 ?土地使用权的获取 ?项目招商引资 ?常规项目 ?现状土地价值评估 ?支付地价 ?区域增值设施建设 二级房地产 营 ?土地公开转让 开发 商 ?区域总体规划地块划分 ?目标体系的建立 ?受政府委托进行土地一 ?确定区域开发模式和实 ?项目股权转让 作级开发施方案?联建开发 一级开发 土地出让 土地运营（转让） 二级开发 提 ?取地范围研判 ?土地出让的市场成熟度 ?协助寻找投资商 ?项目市场定 供 ?取地策略研究 研判（可卖性） ?协助土地转让/股权转 位研究 的 ?土地价值的评估 ?土地出让的营销推广计 让 ?启动区与物 顾 ?产业定位研究 划执行 ?启动区发展策略研究 业发展建议 问 ?开发模式与盈利模式研 ?区域整体定位与发展战 ?前期工作的评估、调整 ?营销策略 服 究、总体实施方案制定 务 略研究（规划市场评价） ?区域营销战略与策略 ?协助运营商与政府契约 文件的准备 本报告是严格保密的。 6 区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图 启动期 成长期 持续发展期 稳定期 下一个周期 （2年左右） （1～2年） （3～4年） 阶段 划分 设定方向 市场检验 建设发展 成熟与巩固 衰落或重建 产出 ?土地收益 ?土地收益 ?税收 ?税收 ?税收 ?土地收益 ?资产经营 ?基础设施建设投入 ?地区形象建设 ?区域规划  ?区域运作费用?基础设施建设?公建投资?缴税  ?建设投资 ?环境再投入 ?公建投资 基建投入增长 地价增长符合边际递减规律 土地 价格 变迁 规律 基建投入与