世联二三线城市销售条件不足情况下高价位楼盘操作经验分享.docxVIP

二、三线城市销售条件不足情况下高价位楼盘操作 经验分享 报告原则与内容结构 明确结构化变量特征 梳理针对性解决方案 特征分析 问题导出 解决方法 顾问方式 说明：在明确特征的情况下，导出问题并给与针对性解决方案，从而有助于分享、借鉴和推广，是本报告的最本质目的。 本报告是严格保密的。 特征分析 本报告是严格保密的。 体系梳理 整体市场态势 入市背景特征 政府政策影响 供给状况与竞争分析 结构化变量特征 区域市场供求特征 客户状况与需求分析 分析体系 交易价格分析 本体特征 项目特征 客户特征 入市特征 财务特征 本报告是严格保密的。 城改利好 短期难以显现 入市背景——城改利好与熊市显现 城改利好 熊市显现 ?城市“一年一大步，三年大变样”改造工程全面启动，大量城中村拆迁造就大量财富人群，成 为城市新增住宅市场的刚性支撑； ?新华区中华北大街沿线将规划 VS 成为城市西北区二级商业中心； ?铁路及城市改造将打破城市东西壁垒分明格局，带来市场融合； ?政府改造态度坚决，提升区域价值预期，同时助长观望情绪。 调整期持续 观望态势明显  ?国家宏观调控，限制价格爆涨； ?石家庄住宅市场大规模放量，交易量下降明显，市场观望气氛显现； ?石家庄商品房预售管控严格，加大预售款难度及政策风险； ?严格控制取得预售许可证前进行与项目销售相关的信息宣传； ?广告管控严格，户外资源稀缺，路牌、灯箱等逐步取缔。 本报告是严格保密的。 本项目 金正缔景城 机电学院项目 优盘 中基礼域 名门华都 西美第五大道阿尔卡迪亚 冠城  区域市场供给——入市期间放量较大 已售 2007年 2008年 2009年 未售 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 约15 米 15万 约26-35万平米 约20万 约8万平米 35万 约15万平米 约25 平米 约11万 米 ?项目入市同期有约50万平米高端项目的集中放量 ?明年共约有130万平米放量 本报告是严格保密的。 区域市场供给——高端产品空白，竞争多集中在高层住宅 尚品雅筑 4,300元/㎡ [均] 2栋21层 板式高层 盛世天骄 5,200元/㎡ [均] 17栋23层 板式高层 派克公馆 4,050元/㎡ [均] 1栋28层 塔式高层 中房新城 4,300元/㎡ [起] 1栋18层 板式高层 北岸杰座 4,300元/ ㎡[均] 1栋22层 板式高层 自由立方 4,400元/㎡ [均] 1栋17层 LOFT公寓 水湾蓝庭 4,000元/㎡ [均] 6栋22层 板式高层 柳源华庭 2,560元/㎡ [起] 4栋19层 板式高层 幸福里 3,800元/㎡ [起] 2栋21层 板式高层 水庭世家 4,750元/㎡ [均] 1栋24层 板式高层 本报告是严格保密的。  水湾蓝庭 北岸杰作 水庭世家 中房新城 幸福里 本项目 尚品雅筑 柳源华庭自由立方 派克公馆 盛世天骄 区域市场需求——价格敏感度高，升级置业和高端产品需求意向强烈 区域项目基本呈现量降价跌的局面，从07年下半年各项目平均100套每月的销售速度下滑到08年下半年10套左右，降幅同比下降90%；同时市场较为积极地回应楼盘降价策略： 项目名称 入市时间 入市价格 销售速度 调整后价格 销售情况 盛世天骄 2008年11月 5500元/平米 20套左右 5200元/平米 预售证未获得情况 下当月订房80套 阿尔卡迪亚 2008年09月 5800元/平米 10套-15套 5100元/平米 低总价房源当月销 售30套 区域客户具备较强的居住环境改善意向： 项目办卡客户需求分布验证 48 客户 “新华区一直缺少好的楼盘，可以买到好房子了” 119 访谈 “很希望天山能够把这个楼盘做好” 165 180 90 产品需求类型 面积区间需求 高层 花园洋房 70-90 90-110 120-140 140以上 88 165 180 48 90 88 119 70-90 90-110 120-140 140以上 本报告是严格保密的。 项目本体特征——成熟老城区中的高档社区 区位： 石家庄传统认知的老城区。文化、教育、医疗、省直机关聚集区。商业配套成熟，规划利好明显。 项目经济指标： 总占地面积：4.15万平米 总建面积：8.3万平米 容积率：2.0 绿化率：40% 总户数：594户 投资商： 天山集团，当地知名开发商 户型 地上建面 套数 户型分布 花园洋房 40453.89 270 三居（含92套下跃）：214套 140-170平米 跃层：56 套 194-210平米 高层 33875.28 324 三居：312套（待定） 90-130平米 本报告是严格保密的。 跃层：12套 180-240平米 项目客户特征——以项目所在区域泛公