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福州正祥【尊园】项目 近期市场分析简报 福州市近期房地产市场状况简报 【尊园】项目周边市场现状分析 福州大家投资顾问有限公司 二零零八年三月二十六日 1 目录 第一部分 福州近期房地产市场状况简报 一、福州楼市 2007 年 1 月-11 月市场综述 二、福州楼市近期交易信息统计分析 三、福州 1 月的各板块公寓价格情况 四、福州 1 月份的新开楼盘信息 五、福州成交地块统计资料表 第二部分 项目区域的周边市场现状分析 一、竞争项目分析 二、价格分布与走势分析 三、消费结构分析 四、产品结构分析 五、本项目区域市场机会与困难分析 2 前导部分 本次市场分析是针对正祥地产[尊园]项目所进行的有针对的市场研究， 研究分为两部份进行： 第一部分 福州近期房地产市场状况简报第二部分 项目区域的周边市场现状分析 通过对这两部份市场的研究分析，从中把握 2008 年目前福州房地产市场的宏观运行态势以及项目区域内的竞争状况，为本案的项目前期规划设计及后期的推广提供有力的市场支持，为正祥公司的项目运营提供市场论证。 3 第一部分 福州近期房地产市场状况简报 一、 福州楼市 2007 年 1 月-11 月市场综述 总体来说，2007 年的福州楼市仍是一路挺进的，成交看好，然而，从 10 月份起，福州楼市来了个“急刹车”，成交量 持续下降。可以说福州的房地产市场已经受到中央政府宏观政策及福州市政府整顿房地产市场秩序的影响，致使目前整 体房地产市场的观望气氛还相对浓厚。 4 数据：关于福州房地产市场的 07 年成交数据趋势图分析： ①、福房指数涨幅放缓 福州一手房市场的 11 月福房指数涨幅明显放缓。11 月价格指数为 135.99，相比上月的 135.65 增长 0.34 点，该涨幅与上月增长 0.52 点相比趋缓。经过了 7、8、9 月份较大的涨幅之后，10 月与 11 月的涨幅相对平缓，11 月月涨幅为 0.25%，与平均 0.66%的涨幅相比减小不少，与去年同期相比上涨 8.72%。 1-11月福房指数变动 138 136 134 132 福房指数 130 128 126 124 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 5 ②、交易清淡，成交量不断下降，销售价格继续上涨 元/平方米  8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0  1-11月成交均价变化 成交量(万平方米) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1-11月成交均价变化  月成交量 60 50 40 30 成交量 20 10 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 小结： 进入 2007 年以来，成交量一直下降，今年 1 月份成交量最高，达 55.79 万平方米；之后到 7 月份，持续下跌；到 8 月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11 月已跌至历史最低水平，只有 15.54 万平方米。与一月份相比，十一月下降了 40.35 万平方米，下降达 72.2%。与去年同期的 45.79 万平方米相比，成交量下降了 30.25 万平方米，降幅达 66.06%。 虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破 5000 元大关以来，2007 年，房价节节攀升，到 11 月份，均价已达 6959 元/平方米。从一月的 4953 元/平方米上升到十一月月的 6959 元/平方米，上升了 2006 元/平方米，涨幅达 40.5%。 6 二、 福州楼市近期交易信息统计分析（注：数据来源于福州房地产信息网等）。 表一：近期福州商品住宅交易明细表 时间 套数 面积 均价 2007 年 10 月 3033 套 303062 ㎡ 7481 元/㎡ 2007 年 11 月 1677 套 265939 ㎡ 7671 元/㎡ 2007 年 12 月 3396 套 376316 ㎡ 7705 元/㎡ 2008 年 1 月 2012 套 177310 ㎡ 7830 元/㎡ 2008 年 2 月 1179 套 141967 ㎡ 7900 元/㎡ 小结：上表主要针对福州 10 月份以后的市场交易明细。可以看出，虽然在 12 月份成交总量上略有反弹，但整体的成交套数与成交面积仍在走低。受到楼市的整体观望影响，近期价格趋势呈现不大明显的小幅度上升状况。 7 图一： 12 月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套） 福州八大板块商品住宅交易套数图 1400 1317 1200 1000 705 800 597 600 400 269 200 112 96 153