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打造苏州商业地产的领导者——苏轮厂的商业概念规划 项目建议书 杭钢置业 深圳, 2007年10月 最有价值房产策划2000案 苏轮厂项目建议书1 目录 页数 A. 项目背景和目标 3 B. 项目内容、方法和交付品 121 C. 项目时间安排、组织结构和人员 153 D. 项目预算 163 E. 九洲远景公司介绍 165 本文件仅为我们的客户使用而撰写。在没有进行未来的详细分析和讲演之前本文件是不完整的。除非经过九洲远景商业顾问有限公司的事先同意，本文件绝对不能交予第三方。 最有价值房产策划2000案 苏轮厂项目建议书2 项目背景和目标 A1. 对中国商业地产的理解 A2. 对苏州商业的理解 A3. 对苏轮厂项目的初步设想 A4. 对项目目标的界定 最有价值房产策划2000案 苏轮厂项目建议书3 我们认为，要把握中国商业地产蓬勃的发展机会，首先需要清晰地理解商业地产行业的内在规律和成功要素 受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展 中国全新的商业格局正在逐渐建立中，而这一过程在一、二、三四线城市呈现完全不同的特征 从商业模式的角度来看，中国商业地产尚处于起步阶段 从运营能力的角度来看，缺乏充分的前期规划是目前中国商业地产存在的核心问题 商业地产运营的成功需要准确的产品规划、资本运作的技能，以及高质量的合作资源网络 最有价值房产策划2000案 苏轮厂项目建议书_200710204 资料来源：九洲远景分析 1 受到中国社会、经济发展的驱动，中国商业地产的规模和质量将展开全方位的发展 商业地产发展的驱动因素 1 2 3 经济持续发展 中产阶级兴起 城市化发展 最有价值房产策划2000案 苏轮厂项目建议书_200710205 资料来源：九洲远景分析 1.1 中国经济的快速发展和消费者持续的消费热情，将直接推动商业地产的发展 预计中国经济以及零售市场将持续提升 [单位：亿元] CAGR 社会消费品 48,136 52,526 59,502 67,177 76,410 12.1% 零售总额 209,407 14.9% 183,868 159,878 135,823 120,333 2002 2003 2004 2005 2006 GDP 最有价值房产策划2000案 苏轮厂项目建议书_200710206 资料来源: 国家统计局，九洲远景分析 1.2 中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化，将带来商业地产供应结构和质量的提升 中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元） 100%= 523 1,687 1% 0%1% 2%0% 1% 4% 3% 97% 91%  4,819 5% 5% 10% 41%  11,559 22,605 11% 16% 7% 11% 51% 61%  全球水准- 家庭收入20万以上 富裕阶层- 家庭收入10-20万 较高收入阶层- 家庭收入4-10万 36%  21% 10%  8% 4%  较低收入阶层- 家庭收入2.5-4万 贫困阶层- 家庭收入不足2.5万 1985 1995 2005 2015 2025 最有价值房产策划2000案 资料来源：麦肯锡中国消费需求研究  苏轮厂项目建议书7 1.3 而城市化和城市群的进程是商业地产总量发展的另一个契机 城市化进程发展迅速 城市群的发展改变扩张布局 ? 中国城市化率已经达到42%, 但依然处于较低水平 ? 城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济 发展和消费观念的升级 由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担 更多的城市化责任 ? 城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以 及城市群的交界处 预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2 亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费品市场每年将新增市场规模约900亿元 最有价值房产策划2000案 苏轮厂项目建议书_200710208 资料来源：九洲远景分析 2 中国全新的商业地产市场格局正在逐渐建立的过程中 中国商业地产的市场格局 - 2007 一线城市 二线城市 ? 上海、北京、深圳为代表 ? 杭州、成都、武汉为代表 – 城市多商业中心格局已经形 – 城市多中心商业格局正在形成， 成，人均商业面积达4-5平米 人均面积约2平米  三四线城市 ? 惠州、湘潭、赣州为代表 – 城市以单一商业中心格局居 多，人均商业面积低 – 城市化进程发展速度快，商业面积从总量上尚有一定的上升空间 – 商业地产项目的集中地，存在定位同质的问题，产品将趋于多元化，结构面临调整，层次会更加丰富 – 旧商业面临改建提升，存在市 场进入的机会 – 消费者/市场接纳能力很强，是创新概念购物中