丹徒新区普罗旺斯小城项目深化方案.docxVIP

丹徒新区“普罗旺斯小城”项目深化方案 跋 深。深度拓展思路；化。化解各项障碍 荒岛博采众家之长，行深化之道 寻觅开发良机，举重若轻 裁定配套细微，如数家珍 谋求营销韬略，成竹在胸 方案大定；献于一览 总目录 一 项目开发及用地分析 二 项目规划及细部建议 三 项目开发策略及计划 四 项目营销策略 1 一项目开发及用地分析 目录 （一） 项目开发分析 （二） 地块区域分析 （三） 地块价值研究 一、 项目开发及用地分析 （一） 项目开发概况 1． 项目开发背景 镇江丹徒新区的整体房产开发属起步到大发展之间的阶段 以农工商集团为背景、明丰品牌的实力为基础，首次进入镇江市场是机遇同时也是挑战 项目 70 万㎡的体量，目前在丹徒新区属最大的开发地块之一 2． 项目开发目的 进入镇江房地产市场大发展阶段的市场操作，赢取企业效益、社会效益的双丰收 成功在镇江走好第一步，为企业在外省开发积累丰富经验，同时创造企业品牌知名度，作为将来全国战略的基石 2 （二） 地块区域分析 1． 镇江在长三角的位置 镇江是江苏省省辖市，北滨长江，与扬州市隔江相望，东南与常州相 接，西邻省会南京 镇江位于南京都市圈和苏常锡都市圈的结合部，有双辐射的区域优 势，并位于沪宁城镇聚合轴和新宜城镇聚合轴的交汇点。 城市拥有沪宁高速公路、沪宁铁路站和京沪高速铁路站，有镇江、句 容、扬中、丹阳和茅山、宝华、防仙的一级公路，强化中心城市的辐 射力和集聚力。 （配长三角位置示意图） 3 2． 丹徒新区在镇江的位置 丹徒新区是丹徒区的政治、经济、文化中心，位于镇江南郊，距市中 9 公里。新区依靠镇江主城区，按照接轨主城区，服务于主城区，融入主城区的目标定位，是镇江城市发展的重要组成部分，是镇江主城区的南大门，北靠 312 国道和江苏省沿江公路，城区郊区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和京沪高速铁路线，南临沪宁高速公路主干线，西依润扬大桥（海溧高速）连接线和十里长山，控制面积 60 平 方公里。（配镇江全境位置示意图） 3． 本地块在丹徒新区的位置 本地块西侧正在建设一条直通市区的城南外环线，届时镇江市政府南 移至南徐公路，对本区域的影响是非常直接的，这不仅仅是到达市区 的距离更接近，或是成为了市区人流、车流进入丹徒新区的门户，更 重要的是本地块的价值将重新定义。 4 5 （三） 地块价值研究 1． 地块特征分析 位置特征： 地处谷阳大道、城南外环线，离丹徒区行政中心有一段距 离。 地块特征： 共有 3 块面积不一的地块组合而成 1 号地块东西长，2、3 号地块南北长 整个地块中有 2 条道路穿越而过 道路特征： 地块北面是新区的主要道路“谷阳大道”，西侧是建设中的 城南外环线，竣工后北起谷阳大道，通过檀山路接南徐公 路可直通市区。 环境特征： 东南面是天然水库“谷阳湖”和规划中的高尔夫球场，西 北面为规划中的别墅用地和十里长山。 6 7 2． 地块价值判断 地块价值现状 地块价值示意图 通过周边环境结合地块的优劣势分析，得出共 3 个不同等 级土地的结论，各等级如图所示： 1 等用地：远离城南外环线、谷阳大道，闹中取静。视野 景观系数较高（更接近谷阳湖和规划中的高尔夫球场） 2 等用地：位于地块中间狭长地带，无噪音污染，但视野 景观系数较低 3 等用地：西邻城南外环线，北靠谷阳大道，噪音和灰尘 污染严重。 8 改造后地块价值 但就目前现状进行有针对性的规划设计，尤其是对价值较 低的位置进行综合改造后可大大提升价值，下面就是本地 块通过景观轴线的设计后重新得出的土地价值分布情况 改造后的地块价值示意图 使原本景观轴线旁的 2 等用地变为 1 等用地 沿城南外环线的绿化带与景观轴线的夹合作用，使 3 9 等用地变为 2 等用地，提高了土地价值 10 3． 商业位置价值判断 评判标准：道路交通的流向和规划宽度 从交通流向来看，项目地处新区主干道（谷阳路）与城市 快速干线（城南外环线）交叉口，交通及为便利，应该不 缺车流与人流，但从规划道路的宽度分析，城南外环线道 路太宽，不便形成商业街的气氛，而规划为四快两慢的谷 阳大道较容易形成商业街。 购物中心的位置应设置在垂直道路的交叉口，而考虑到今 后城南外环线方向的市区车流减速停车需要有一定的缓冲 路段，所以购物中心的最佳位置应设置在目前电信大楼的 规划用地处，建议开发商尽量与有关职能部门进行协商， 将其置换 11 二 项目规划及细部建议 目录 （一）概念支持 （二）设计主题 （三）产品类型及配比建议 （四）项目规划构思 （五）建筑风格建议 （六）环境景观建议 （七）道路停车设置建议 （八）环保节能设计建议 （九）房型、面积配比建议 12 （一） 概念支持 1． 案名：普罗旺斯小城 2． 概念描述： 普罗旺斯位于法国南部，以“自然山水风