东方置业发展金辉广场项目可行性报告.docxVIP

东方置业发展金辉广场项目可行性报告 一、项目的基本情况 （一）项目概况 金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局 已批准了项目的建设用地，同意征用土地 496.266 亩（33.08 公顷），并出 了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地 工作，东方置业有限公司已着手进行。自 1995 年 7 月起，已停耕填土的地 块面积为 312.04 亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未 停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为 179.226 亩，另有 5 亩为 农村留用地。 金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区 30 多千米，该区的西面和 北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区， 东面紧邻的 220KVA 开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为 33.08 公顷。其中居住区用地为 24.77 公顷，地上总建筑面积 399260 ㎡，建筑密 度为 20.76%，容积率为 1.61（详见规划设计要点）。 （二）可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数： 总建筑面积：399260 ㎡ 其中：住宅面积：351476 ㎡ 公建面积：47784 ㎡ 总投资：126108 万元（不含贷款利息） 自有资金投入：25222 万元 经分析研究，本项目主要经济指标为： 多层住宅得房成本：3275/㎡  高层住宅得房成本：3925 元/㎡ 税后利润：14747 万元 全部投资净现值：1430 万元  自有资金净现值：3172 万元 全部投资内部收益率：10.86%  自有资金内部收益率：17.05% 总投资利润率：25.1%  自有资金投资利润率：58.5% 二、项目投资环境与市场研究（略） 三、项目开发条件及技术设计方案的分析 （一）项目现状概括 1、自然条件 规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低 洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东， 东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生 雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东 南风、东风及南风，平均相对湿度 83%，为多雨潮湿区。 2、地物情况 规划区内以东的夏利大道红线宽 60M，北接高速公路，是该地区的进 出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该 市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新 港的铁路交通量不会太大。 占地 3.26 公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本 建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边 一条是 110KVA 碧开线，南边是 220KVA 黄开线，另有一条 110KVA 高压 线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电 站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方 的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该 变电站的进出线有四组。 本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。 （二）项目发展条件 1、优势分析 （1）区位优势。 本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向 东南、东北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几 年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储 为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机 组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障， 并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业 区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同发展 的关系。 （2）自然条件优势。 本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条 大，水质较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。 2、劣势及对策分析 （1）变电站和高压线 已建成的 220KVA 变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现 有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较 大影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。 应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防 护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在 18M 以上。 （2）铁路。 规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路 专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处 设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对 本区的噪音干扰减低到最低限度。 （三）地块征用情况 因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管 委会出面征用了