江苏太仓水岸馨都电梯洋房社区项目营销策划报告.docxVIP

水岸馨都营销策划报告 ※市场部分目录※ Part1 区域环境分析 ……………… part2 项目属性分析 ……………… part3 房地产市场分析 ……………… part4 项目发展建议 ……………… 沙溪区域认知 区位 —居江苏省太仓市中部，东濒太仓港，南邻上海 —总面积为132.41平方公里，建成区面积 4.2平方公里，辖20个行政村，8个居委会， 全镇人口11.7万人 交通 —沿江高速公路和苏昆太高速公路贯穿镇区，分别设有出入口；204国道和锡太一级公路穿境而过 —距上海虹桥机场46公里，浦东国际机场80公里，苏州60公里，太仓港12公里 沙溪的定位 —沙溪镇曾享有“东南十八镇，沙溪第一镇”之誉。 是传统的工业重镇，城市定位为深厚文化底蕴与现代化气息融为一体的现代化新型小城镇 产业规划分布认知 沿沪产业带： 重点培育以高新技术产业为导向的 现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业 中部经济圈： 围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区 沿江港区： 制造业和现代物流业  中部经济 圈 沿江港 区 沿沪产业 带 ?沙溪与城厢镇、浏河镇是太仓三大工业重镇 ?沙溪镇以化纤纺织服装业为主导，同时形成电子、模具机械加工等共同发展之势 城市规划认知 城市结构形态： —将陆渡纳入到城市的建设用地范围，形成组团式双中心的城市结构形态 用地规划： —居住用地以城厢为主，同时将陆 渡组团做为主要的人居区域。城厢组团的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步臵换为生活用地。 沙溪镇规划： —城市发展重心向南，接驳城厢镇， 拉近沙溪与太仓市区的距离  沿江高速公（A11） 204国 道 沙溪 苏昆太高速公路 陆渡 城厢 区域概况启示 区位 太仓中部，客源导入性差，导出性强 位于太仓中部，靠近市区，隔浏河镇与上海向望。在房地产客源的流动性上，沙溪部分客源导出至市区臵业，上海投资客被浏河镇房地产项目截流 产业 化纤纺织电子为主，对人居有一定影响 以纺织和电子为主的产业结构，对环境有一定影响，因此不作为太仓的重点人居区域 规划 太仓向东，沙溪向南 太仓发展方向为东部的陆渡镇，城市北部以工业为主，而沙溪为了拉近与太仓距离，向南发展。本项目处于沙溪北部，非城市重点发展方向 人口 本地人口超过10万，外来产业人口巨大，但收入较低 本地人口仍以失地农业人口为主，外来产业人口由于就业于劳动力密集型行业，人口数量虽庞大，但经济基础薄弱 ※市场部分目录※ Part1 区域环境分析 ……………… part2 项目属性分析 ……………… part3 房地产市场分析 ……………… part4 项目发展建议 ……………… 项目区位 2 0 4 国 道  白 云 第二 路 沙溪人 文化 第二 幼儿园 民医院 广场 中学 新 北 路 南 园 苏果超市 ★ 镇政府 路 明清一条街 沙溪高 KFC 级中学 高级中学 第一 生活区 小学 盛洋城市花园  姚 泾 第一 路 幼儿园 邮电局 电信局 约1.2KM 戚浦塘 溪景湾 沙 南  镇 温莎花园 东 本项目 沿江高速 路 方向 约1.8KM 路 游泳馆 汽车站 ★ 新镇政府  荆溪苑 香槟年华 区位对比分析 本项目区域分析 项目位于沙溪镇东北方向，处于沿江高速入口；从城镇发展方向来看，项目所在区域非城镇主要发展方向 盛洋时代广场区位分析 新老商业行政中心接驳处 香槟时代区位分析 新镇中心核心区域 区位对比结果 区域明显输于主要竞争项目 项目四至 温莎花园 马路、自建房 ?地块内部平整，现为农田，内部无可利用资源 北 ?外部多为自建房 ，临污浊河道，外 西 东 部亦无可利用资源 南 河道，但较污浊 项目自身资源不 强！！ 自建房 项目是偏离城市主要发展方向，以紧凑类房型为主的中等量体的普通住宅项目，舒适类户型附加值高是项目产品主要特点。 户型面积 单位 数量 百分比 100.98 套 305 45.50% 90.22 套 134 20% 112.51 套 84 12.50% 134.89 套 84 128.64 套 14 21.90% 127.21 套 49 用于双重水景资源，即东侧自然河道与内部景观水系； 项目以90—100的两房及三房一卫户型为主力产品； 户型创新度较高，附送6—10 ㎡的空中花园； ※市场部分目录※ Part1 区域环境分析 ……………… part2 项目属性分析 ……………… part3 房地产市场分析 ……………… part4 项目发展建议 ……………… 沙溪镇镇域规模较小，房产项目相对集中。代表性的项目有香槟年华、盛洋