江苏盱眙帝景国际项目前期定位报告.docxVIP

目 录 Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5  市场篇 地块篇 产品篇 定位篇 视觉篇 城市概况 宏观经济市场 市场篇 区域房产市场 竞争个案分析 盱眙位于淮河中下游，洪泽湖南岸 ，江苏省西部 ， 淮安市南端 ，东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西与安徽省来安县、明光市交界，北与洪泽、泗洪两县接壤。 全县设14个镇、5个乡，盱城镇、马坝镇、明祖陵镇、维桥乡、穆店乡等。总面积24319平方公里，人均面积列江苏省各县(市)之首。 目前全县总人口达到74万人，其中城区人口17万。其中全县外出务工人口大约在12万人。 县定位为：“淮河明珠、龙虾之都、帝王故里、生态家园”。 苏北五市至南京的必经之地，更是苏北地区对接苏南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有“苏北门户”之称 。  城市概况 盱眙 “三心”：城西旅游休闲中心，商贸服务中心，行政办公中心 “两轴”：沿淮河东路-金源北路-迎宾大道的城市生长轴，沿淮河东路-金鹏大道-圣山路的产业拓展轴 “四片区”：滨河观光区、现代服务区、政务新区和经济开发区 城市发展方向：遵循“显山露水、东扩北移、两区互融、具有个性”的发展方向。  滨 河 观 光 区  城市发展布局 “三心、两轴、四片区” 北 移 政务 新 东扩 区 经 济 开 发 区 地区GDP 盱眙近年国内生产总值（亿元） 120 100 80 60 40 20 0 2005年 2006年 2007年 2008年 GDP（亿元）63.27 74.52 88.46 110.43 近五年，盱眙地区经济稳步增长，2008年实现地区生产总值110.43亿元，同比增23.8%。 盱眙县保持经济的持续增长，为地区房地产发展提供信心。 固定资产投资 全社会固定资产投资（亿元） 150 100 50 0 2005年 2006年 2007年 2008年 全社会固定资产 38.69 58.14 93.52 130.32 投资（亿元） ?2008全社会完成固定资产投资130.32亿元，同比增长32.9%。 ?20091-6月份全县共实施规模（500万元）以上固定资产投资项目210个，完成投入53.22亿元，增长27.7%。 金融危机后，中国经济市场逐渐恢复信心，投资大环境的好转，扭转了房地产危机的形势。 人均可支配收入 全年居民人均可支配收入（元） 15000 10000 5000 0 2006年 2007年 2008年 全年居民人均可9920 10931 13041 支配收入（元） 2008年城镇居民储蓄存款余额41.63亿元，增长31.9%。 09年一季度，城镇居民人均可支配收入达4056元，比08年同期增加730元，同比增长21.9%，列全市8县区之首。 居民收入的增长使得房地产市场的购买力得到增强。 宏观市场小结 近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，发展潜力和空间较大，后劲十足，为该地区房地产市场提供良好的硬实力。 盱眙人均收入逐年增长，社会消费能力也日益增强，居民收入的增加，是地区房地产获得成功的支撑点。 城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口迁移和外地返乡人员将会为房地产市场提供更多的刚性需求。 盱眙政务区的发展，在一定程度上给本案带来大量的市场机会，可以预见在新区工作的人群将是本案的重要的购买客群和消费客群。 固定资产投资也在逐年增加，2008年房地产开发投资总额为13.9亿元，08年的金融危机，并没有冷却盱眙房地产投资的热度。 盱眙旅游业的发展，招商引资为本地房地产注入外来需求，带来新一轮的发展契机。 房地产发展规划 年份 2008年 2009年 2010年 城镇人均住宅面积（㎡） 27 28 30 住宅建设总量（万㎡） 90 90 100 住宅类型 商品 经济 商品 经济 商品 经济 住房 适用房 住房 适用房 住房 适用房 需供地面积不低于（亩） 720 180 720 180 800 200 需供地总量（亩） 900 900 1000 “十一五”期间，新增住房建设总量400万㎡，其中商品住房占80%，经济适用住房占20%。 未来两年内，将规划一定量的商品房上市，强大的后续供应量，令区域市场的竞争更为激烈。 房地产投资 2005-2009上半年完成投资额（万元） 150000 100000 50000 0 2009年1-6 2005年 2006年 2007年 2008年 月 当年完成投资额（万 14365 45000 103600 139000 114600 元） 09年1-6月，房地产实施项目26个，投入11.46亿元，增长50.3% 。 2009年上半年房产市场的回暖，促进了盱眙房地产投资的不断增