江苏盐城房地产市场研究.docxVIP

1.2 项目周边环境 项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。 基地以北为盐城市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。 基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。 基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园处于开发后期，宏祥苑基本售完。 周边文教配套包括：实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等各级学校。 周边医院设施有：广济医院、红十字医院 周边商业配套有：解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的双元路特色商业街。 双元路 解放南路 金色家园 怡景花园 图 1-3：项目周边环境图 1 项目开发经营环境分析 2.1 盐城市宏观环境研究 2.1.1 盐城市城市概述 盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983 年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰 2 个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5 个县。全市有 799.86 万人口，总面积 1.5 万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积 1696 平方公里，人口约 150 万。 图 2-1：江苏省行政区域图 图 2-2：盐城市行政区域图 盐城历史悠久，西汉时即建立盐渎县，东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。 盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积 4550 平方公里。石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达 800 亿立方米，预计总储量达 2000 亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。农产品资源优势突出。盐城还是江苏最大的农 2 副产品生产基地。 盐城的生态旅游资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的 海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造 “东方湿地之都”。 盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特 色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、 小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。 盐城也是革命老区，“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建新四军军部。 盐城拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施。 2.1.2 盐城市经济发展分析 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海 中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江 沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。 经济总量跃上新台阶 1200 16% 1000 14% 亿元 12% 800 10% 600 8% 400 6% 4% 200 2% 0 0% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 GDP 548.6 603.2 657.4 731.1 871.4 1011.4 增速 10.2% 10.0% 11.4% 13.1% 14.0% 14.3% 数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报 2005》图 2-3：盐城市历年 GDP 总量 经初步核算，2005 年全市实现 GDP1011.36 亿元，按可比价计算比上年增长 14.3%， 10 年来新高。经济总量成为继徐州之后苏北第二年、全省第七家超千亿的地级市。人均 GDP 达 12658 万，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。“十五”时期，盐城实现 GDP 年均增长 12.5%，在经济增长周期的上升轨道上稳健前行。 3 投资总量实现新突破 600 50% 500 45% 40% 亿元 400 35% 30% 300 25% 200 20% 15% 100 10% 5% 0 0% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 全社会固定资产投资 145.9 158.8 193.5 278.4 374.9 500 增速 10.7% 8.9% 21.8% 43.9% 34.7% 35.0% 数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报 2005》图 2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额 2005 年全市坚定不移的实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设， 预计全社会固定资产投资突破 500 亿元，增长 35%。其中，城镇固定资产投资达 264 亿 元，增长 39.6%，增幅列全省第一。东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批 重大项目取得突破，成为我市新的经济增长点。 350 18% 300 16% 14% 250 亿元 12% 200 10% 150 8% 100 6% 4%