江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告.docxVIP

江苏省盐城、宿迁市房地产市场投资环境考察报告 盐城市各项经济指标 指 标 2007年 生产总值(亿元) 1368 15% 人均GDP 18000 16% 第一产业 (亿元) 260 4% 第二产业 (亿元) 642 19.10% 第三产业 (亿元) 466 16.20% 城镇固定资产投资 (亿元) 476 36.90% 建筑业增加值(亿元) 91 15% 建施工面积 (万平方米) 490 —— 竣工面积(万平方米) 250 —— 销售面积 162 2.03% 全市户籍人口(万人) 808（市区70） 6% 人均可支配收入(元) 13857 15% 城镇居民人均住房建筑面积（平方米） 25.95 —— 盐城房地产特点 一：刚性需求促进地产发展 盐城向100万人口中型城市的跨越，城市化的脚步必然刺激房地产市场的发展，消费者对住房数量的要求有增无减。 另外，要面对强大的刚性需求。通常对刚性需求的界定直接对应居民的实际购买力，即无支付能力的需求只能称作为“需要”，但是在实际生活中，多数人的买房欲望不受购买力的约束；在城市表现为结婚一定要有新房，搭上老父老母养老钱也再所不惜，另外还有每年6%的人口增长量，因此可以说盐城住房的刚性需求相当强烈。 二：产业升级带动地产发展 盐城所处的位置比较特殊，经济发展已经纳人具有区域特征的“长三角”范围之内，苏北便利的交通以及广阔的发展前景为区域内产业的升级提供了广阔的空间，众多产业向苏北地区迁徙，盐城相比宿迁、淮安发展形式要好的多，另外人口的流动必将带来房地产市场的繁荣。 三：房价未过警戒线，未形成房地产泡沫 从目前看来，盐城房产市场尚未越过警戒线，纯粹的投资性消费在整个房产消费中所占比例尚小，而且盐城房价并未出现严重虚高的情况。盐城地产市场的价格未来将是一个稳步、逐步、慢步的增长过程，短期内不会出现暴涨和暴跌，经过一个调整期，盐城房价还会向上微调。 现行房价在全省13个城市中处于倒数第二的位置，因此，盐城的房地产市场从长远看，依然有很大的发展空间。 板块分析 东城区板块：住宅业态丰富，价格优势明显 相对于其它区域，东城区板块楼市的业态更丰富，除了多层、小高层、别墅产品外，新推出的入户花园洋房，今年将成为该区域的一大亮点。该区域今年现房上市量大增，且工地开工较其它区域有所提前。 在盐渎、南城板块买一套小高层每平方米至少在4000元左右，而在东城区域，东方绿苑小高层每平方米才卖3400元，伯乐达·加州东郡的单价可能只有3000元上下。就是别墅产品，在市中心每平方米可能要卖9000多元，而在盐城奥林匹克花园这样的别墅区，也只有4000多元到6000多元之间。 价格低是东城区最大的卖点。 南城板块：大量房源面市，选择空间增大 该区域作为盐城未来新的城市中心在建设，市场反应快速，通过两年时间的建设，面貌日新月异，楼市的地位快速崛起，房地产开发量价齐升。现在的恒盛·都市豪庭、华厦·绿城、中远世纪城、恒荣世家、全庭世纪广场、水绿名苑、中庚·香格里拉花园、中央广场、博客领地等楼盘都在不停的动作以吸引市民的关注，从各售楼处调研出来的信息显示，现有大量房源面市，可供选择空间较大，但目前成交量有很大程度的下滑。 市政建设 南城区域设置了3所学校。首先是盐渎路学校（小学加初中）初步确定由市一小管理，还有两所分别是聚亨路小学和日月路小学，由盐城二小管理，目前这三所学校总投资2.7亿元，正在建设中，预计部分班级可望在今年秋学期开学。 首批重点建设项目包括基础设施、环境工程和公共配套三大类项目，总投资近 17亿元集中开工建设。像位于城南新区核心地块的中心内港湖工程、内港湖东南侧的盐塘河绿化带两个环境工程项目，即将完成湖面和绿化建设；加快内港湖南侧地块的运作，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业辅导中心。市第三医院南院区等公共配套项目正在建设之中。 靠市政配套带动区域房地产的兴起——以“造”城概念作为市场的支撑 西环路板块：老中新楼盘集中发力，商住物业齐头并举 西环路改造拓宽美化亮化，使西环路板块更加丰饶亮丽，西环路板块的崛起，带动了整个城西南崛起。八菱华庄、新日月·翠洲嘉园等一些元老级楼盘一直跃在前沿，产品业态业随着市场潮流向以小高层为主多种植业形态并存的格局在转变。月湖化城、水岸名都、盛世华城、金大洋花园等中坚楼盘成立西环路板块住宅产品的供应支撑。而今年西城逸品的公开，为该区域带来新的动作。预计今年上半年西环路上的小高层供应量将超千套。 区域配套相对成熟，产品同质化严重，大盘扎堆 老城区板块 老城区板块：新盘大盘即将上市，多层高层业态分明 老城区住宅房源一直比较紧缺，锦江冠城与悦达东园堪称老城区的主力楼盘，在经历两三年的精彩演绎，目前这两个楼盘正在最后发力，今年均将完美谢幕。 即将推出的两大新盘明悦景庭、华府景城均以“景