广安润东半岛国际社区营销企划报告.docxVIP

润东半岛国际社区 营销企划报告 前言 尼采曾经说过： 人的一生中总会有两种意义上的快乐。 一种是我们通常称为日神状态的， 就是我们在阳光下、田野边、小河边休憩时感受到的那种很简单很单纯的满足感； 另一种，则是我们在获得成功时；放眼人生时；获得众人的尊重与认同时所产生的快乐。 这种快乐，类似于我们饮酒后酩酊中产生的快感， 因此，又被称为酒神状态…… 营销目标 实现快速销售 利润最大化 树立品牌特质  实现片区内高速销售，资金快速回笼的目标。 在提高产品品质的前提下实现性价比最优化，以谋求最大利润率。 借助市场推广和营销思路的差异化，在消费者化，在消费者 心中确立开发商差异化的品牌个性。 围绕目标需要解决的核心问题 版块发展定义及认知 如何理解产品价值 项目价格体系的确定 企业品牌性格的提炼 项目的营销总精神 目录 市场环境研究 地块特征研究 价值核心体系 推广主线 经济测算 营销体系建设 商业及配比分析 项目平面广告展示 市场环境研究 地块特征研究 价值核心体系 推广主线 经济测算 营销体系建设 商业及配比分析 项目平面广告展示 市场环境分析——市场概论 扁平化市场中的竞争 2006年8月出台的房地产宏观调控新政，为所有开发商定下“90平米 70%” 的框架；以及随着城区土地价格的日渐高企，容积率向5.0以上发展带来的建筑形态单一化趋势。 要矛盾 市区住宅产品体系的趋同性，将成为未来塑造市场形象的主要矛盾。 随着市场开发量的继续高速发展，市场扁平化趋势已经呈现！ 在扁平化市场中营造差异化，将成为未来项目营销的主要工作！ 市场环境分析——土地市场 自2005年底开始，广安市连续批出大量供城市区域发展的城市化土地，市区现有存量土地已难以支撑城市规模的继续发展。 寻找新的城市发展区域和增长点，已经成为广安无法回避的问题…… 市场环境分析——土地市场 城北老城区可利用的土地资源已经极为稀少，几乎所有的土地都已经出让或者相继开发,就是城南新城区新增的土地宗数也不多已。据悉，10月,11月，广安即将上市挂牌的土地有5宗左右,这些都说明在新老城大举开发的现状下,所剩余的土地可利用资源已经极为稀缺.按照目前的态势,最多在3年时间内,南北区都将达到饱和.而中桥片区是城市未来的真正中心地带,所以1年以后,中桥片区将成为众多开发商抢购的新宠. 市场环境分析——土地市场 土地供应特征： 50亩以下盘目前成主流，大盘不见踪影； 集中放量，政府吸纳资金目的显而易见； 地价不断攀升，去年100万以下成主流,目前地段稍好区域就恒温在150万. 土地出让集中一时,后续供应断链,由此进入一个大举开发阶段,但后续土地少见面市的尴尬局面. 去年今年集中上量开发，根据目前的销售形势，到明年上半年，会有一个短期的土地供应冷淡期，为上市项目提供了入市的最佳良机。 市场环境分析——商品房供求关系 高速发展的房地产市场 宏观经济目标  2006——2010 （十一五目标） GDP增速 保持11%以上 城市化率 20%—30% 城市人均住房面积 22平米—30平米 城市人口 86万—129万 市场环境分析——商品房供求关系 高速发展的房地产市场 房地产发展目标  人均年住宅面积年均提高 1 .6平米 换房新生住宅年需求 137 .6万平米 住宅折旧年需求 37 .8万平米 城市人口年增加 平均8.6万 城镇化住宅年需求 258万平米 广安市十一五期间年均 线性住宅需求433.4万平米 市场环境分析——商品房供求关系 广安市区住宅需求分析 ?据统计广安常住人口约20万人，现有人均居住面积为26.4㎡； ?按照建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的指标中“城镇人均居住进驻面积35㎡”这一指标，加之市化进程的加快； ?广安市十一五规划广安在2010年市区人口达到30万，尚有10多万人要到城市中生活，按每人30平算，每年的城市化率提高需求接近100万平方。 ?另有市区新生住宅需求约20万平米/年；住宅折旧需求月10.6万平米。 由此推论——广安市区年度内生性住宅需求约为130.6万平米 市场环境分析——商品房供求关系 鉴于对广安房地产市场市场内生性需求的分析—— ?由于广安市区2006-2007年间，年度商品房供应面积约135万平米，其中商品住宅约为110万平米； ? 130， 19%， 市场尚有一定的发展空间！ ?而城市旅游资源开发日臻完善，与重庆合作建立的川东经济走廊逐步成熟，外生性物业购买的比例将逐步放大。 ?广安市的房地产长期发展前景看好！ 市场环境分析——物业特征现状 物业形态 2006年以前广安市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2006年下半年起，高层住宅已经进入广安市场。如正元·明珠、南城领地、正泰·天一广场、君临天下等都选择了建高层，现正在规划中