河南开封八大街项目规划设计建议城市综合体营销推广策略.docxVIP

开封八大街项目规划设计建议 2012年6月1日 1 12 3 4 5 6  目 录 项目思考 市场简析 项目SWOT问题及目标界定客户定位 产品规划建议 营销思路 PART 1 项目诠释 ? 聚焦项目 ? 项目思考 项目思考 1 项目理解 1 本项目作为开封新城区商务办公 项目之一，对整个开封新城区功 能改造升级、区域规划发展必然 起到较远的影响； 本项目由商业、酒店、公寓、写字楼至少三种不同的物业形态组成，为开封新城区的复合型项目；  对项目 的理解  本项目操作难度较大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。 2 项目核心问题 如何科学配比本项目商业、写字楼、 SOHO公寓物业指标，使其既能有效规避 未来开封复合性地产市场风险，又能实 1 现利润最大化？ 2 如何规划各物业类型及档次组合， 提升整个项目的形象，以及完善内部乃至城市功能? 如何根据需求优化规划设计方案，在挖掘本项目最佳价值点的同时，降低 项目的开发成本，增强竞争力？  核心问题的界定 4 5  3 如何通过本项目写字楼的打造来有效衔接本地块公寓、商业部分，并使整个项目更具有整体性？ 如何把握本项目的开发节奏和推盘节奏？以及与其他项目开发与推售节奏关系？ 3 项目的思路 在深入研究市场的基础上建立分析模 在风险较小化与利润最大化作出科学的选 型，寻求最优化物业组合开发模式 择，制订开发战略以及市场定位 1 2 解决问题 的思路 3 4 结合市场及发展商发展战略，制订最 结合多年对商务和商业地产的策划经验，对 佳的产品定位组合，以及推售节奏 产品组合与设计提出最优化的定位 4 项目区位 郑开橄 榄城 东方今典 规划项 目 本 爪哇·东汇名城 森林半岛HOPSCA 新芒果·蓝湾 案 国际 印象城 开元名都商业 广场 开封国际金融中 心 新晋美悦都 项目位于郑开大道与八大街交汇处路南，占地约40亩， 属于开封新城CBD与郑汴一体化的重点发展区域，具备良好的前瞻性和升值空间。 PART 2 市场简析 ? 宏观市场 ? 区域市场 市场简析 1 宏观市场简析 随着经济的发展，郑汴一体加快，开封写字楼市场正处于高速增长期； ? 未来市场竞争激烈、其中高端写字楼竞争加剧； 开封新区高端写字楼的不断推出将进一步拉动写字楼价格攀升； 未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。 2 开封新城区区域市场简析 爪哇·东汇名城300万平米顶级商务办公综合体；橄榄城后期推出高端写字 楼；森林半岛打造29万平米HOPSCA、、、 档次——目前开封新区郑开大道旁约有15座写字楼均属于开封中端和中高端写字楼行列； 价格——开封新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘价格孤岛依然形成： 产品——开封新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟 待突破； 市场——开封新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中，未来市场激烈竞争局面不可避免。 PART 3 项目SWOT问题及目标界定 SWOT简析 项目机会与价值 项目难点与问题 项目SWOT分析 优势： ●紧临郑开大道，交通便利；●开封市新城CBD核心区域；●开封规划重点发展区域；●郑汴一体化必经之地。 机会： ●地处郑开大道，是河南省重点发展区域，前景较好，但周 期较长； ●周边项目日趋增多，提升本区域市场效应； ●交通的快速发展。  劣势: ●项目体量较小，支撑复合性地产力 度不足； ●周边基础配套设施基本没有，短期 缺乏人气，无法满足业主本身自我需 求； ●同质产品、可竞争性项目较多且体 量都较大，相比较更显本项目之弱势。 威胁： ●区域供应量较大，同质化产品竞争激烈； ●项目周边可竞争性多且规模大构成直 接竞争； ●区域高端写字楼市场尚未形成气候 ●宏观市场的不断调控。 项目机会与价值 1 机会点 … … … …  写字楼 高端市场和中端市场存在较大市场空间 商业 高档和中档综合商业、专业市场存在较大市场机会 …酒店 低星级酒店竞争激烈，五星级酒店市场需求较大 … 住宅 商务配套型公寓是空白，普通住宅需求旺盛 2 价值点 1 高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值 2 酒店功能对写字楼和公寓的价值提升 3 大规模的商业配套提升项目综合开发价值，这需要市政大力的基础配套建设配合 4 资源的整合，节省投资成本，满足市场多元化需求 项目难点与问题 1 难点 1 写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品创新 2 本项目地块较小，体量受限，不利于项目整体形象提升 3 开发周期长，市场不确定因素多，存在较大的市场风险 2 矛盾点 同质化冲突 写字楼和写字楼同质产品竞争激烈，有机遇但更多伴随威胁 档次 冲突 项目S