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《房地产登记技术规程》之申请材料要求、申请材料清单 二○ 一二年十月 第一部分 登记申请材料要求和材料清单 本附录共18条，对条文适用应注意区分的问题： 1、本章节中无强制性条文 2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。 第二部分 附录C相关要件具体问题解析 ★关于抵押权设立的几个理论问题 1、划拨用地的抵押问题 2、房、地抵押的协调和区分 3、禁止流抵押条款 4、抵押与租赁关系的竞合： 9 境外企业法人： ①境外与国外概念的区分 ②境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记 10 、11 、12 其他组织 ①关于其他组织 ②境外其他组织的房地产登记问题 其他组织： 主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。 1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业； 2依法登记领取营业执照的联营企业； 3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业； 4经民政部门核准登记的社会团体； 5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业； 6法人依法设立并领取营业执照的分支机构； 7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构； 8中国人民保险公司设在各地的分支机构等 几类特殊主体的房地产登记问题： 其一破产中的破产管理人 自2007年6月1日实施《企业破产法》后，我国立法将原《企业破产法（试行）》中使用的清算组概念放弃，而选择了破产管理人的概念。 其二业主委员会 13 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。 B.0.11 身份证明类型和证件号码发生变动的处理方法。 1、本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的处理方法，主体同一性证明不能等同变更登记情形。 2、谁作出谁证明的规则。 B.0.12 测绘成果用于房地产。 尊重登记结果，符合登记要求的应用规则 ①在各环节重复要求出具房产测绘成果 ②各历史发展环节中测绘成果的适用 B.0.13 共有房地产的登记申请 共同共有与按份共有的区分 ①两者的区分 二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系的存续期间不同。 ②具体的处理方式 共有性质表述；份额表述。 例一、婚姻存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记？ 转移登记 例二、婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机构应当如何办理？ 更正登记 例三、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的。 转移登记 例四、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，婚后夫妻共同归还贷款，另一方是否当然取得共有权。 共同还款仅为债权关系，并不当然取得物权。 B.0.14 建筑物涉及区分所有情形，申请材料应符合下列规定： １ 申请人（代理人）应在申请房屋所有权初始登记时提交说明建筑物区分所有情况的书面材料； ２ 建筑物区分所有情况的材料应包括标示专有、共有及公用具体位置的情况说明书； ３ 建筑物区分所有情况的材料应由规划部门确认或由建筑物区分所有权人书面约定。 解析： 实践中常见的问题： 1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态，例如室内游泳池，又如室内消防栓属于公共设施，但却不能满足房屋登记的要求，其不属于一种房屋建筑。 2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。例如小区架空层。 3、立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有权登记时应对共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，实践中非房地产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务？ B.0.15 生效法律文书的使用。 1、民事调解书：一经双方当事人签收即生效 2、仲裁裁决书：一裁终局 3、民事判决书：遵循两审终审程序 4、生效确认证明材料 5、协助执行通知书 ★关于协助执行法律文书的实践问题 （一） 接收协助执行类法律文书时的要件：两书两证 1、执行人员的身份证明： 工作证；执行公 务证 2、执行生效法律文书 查封、预查封裁定书和执行通知书 （二）法院查封、解封、处分类执行法律文书的送达方式 1、亲自送达 2、委托当地法院送达 （三）房地产管理部门协助执行的职责： 1、及时办理查封或预查封等执行事项 2、不对生效法律文书和协助执行通知书实体审查 3、可以