河北遵化东方金河畔项目商业策划招商工作建议.docxVIP

遵化东方金河畔综合楼项目 商业部分策划招商工作建议 金生源 2009年6月17日 人杰地灵---遵化 前 言 商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。有关方面提供的数据显示，目前我国大小城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。 面对行业的迅速发展，商业地产发展在各地同时出现了“商业 地产问题现象”： 1、发展商给商铺投资者的回报率不能充分兑现； 2、不少项目由于定位不准确，进行反复调整； 4、发展商将商铺卖给投资者后，对后期的招商、开业等工作就置之不理，投资商铺者利益出现无保障；5、一些项目由于发展商实力不够，出现项目烂尾的情况；6、个别发展商打着做商业地产的幌子，实行圈钱目的，出现卷款外逃的现象； 7.在三线城市，近年来出现较多的商铺转让不顺、租售失利、回报率低、投资风险大，而众多商铺“关门谢客”,甚至“全年空置”的现象也时有发生。 一、区域商业业态简析 ?区域特征 ?地处遵化地域中的城市内，成熟商业圈项目地临街，呈长方形状，展示性极强。遵化总人口70万左右。街区长度500-700M，商业设施2-4层，商业密度为70-90%，自身人口为3万人，可辐射人口为20万人。来此区域购物的人群主要依靠公共、摩托车、自行车等交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，商店数目300-600家、行业数目100家，街面餐饮、超市、百货居多。 一、区域商业业态简析 ?区域特点 1、 在可达性上具有中心性。它不一定是城市的地理中心位置，但它一定是交 通中心，是最易到达的地方，它集中了各种快捷的为整个服务区域服务的设施 2、 拥有区域中绝大多数人的便利性 3、 日间人口密集的地方 4、 机动车和人行交通集中的地方 5、 土地价格、租金较高 6、 吸引整个区域和邻近区域的人 一、区域商业业态简析 ?业态定位 打造南城区域 特色一站式购物商业区 一、区域商业业态简析 ?目标市场定位 满足南城地区全层消费者的需要， 打造区域新型商业区的标志性企业。 一、区域商业业态简析 ?目标市场定位 主题特色：符合当地人群的经营主题设计。 经营品项：以时装、百货、食品、装饰为一体的合理配置。经营商品档次：大众消费,底商为名品专卖等形式，二三层为流行商品。 购物类别:比较购物和方便购物为一体。 一、区域商业业态简析 ?特点细化 ?自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理 ?规模适中——为城区或片区服务 ?可变性——开间、层高富于变换 ?人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 ?开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 ?有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 一、区域商业业态简析 ?特点细化 ?本项目地处南城,属于区域式商业物业,特点为人流速度慢，人情味较浓。这种街区商业中心，是一种新的商业物业形态，也是最适合三线城市化区域的一种商业形态。区域商业区,是以满足城市区域需要为目的，经营业种主要以购物、餐饮和休闲为主.有85%的人群会选择就近的场所进行休闲购物。 二、招商中微观经营主体的选择与配合 ?整体规划布局思路 A B  C D 二、招商中微观经营主体的选择与配合 ?整体规划布局思路 A B  C D 二、招商中微观经营主体的选择与配合 ?人流导向示意图例(一层) 二、招商中微观经营主体的选择与配合 ?人流导向示意图例(二层及以上) 二、招商中微观经营主体的选择与配合 ?功能布局分布思路: 商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商 业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些问题。首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定. 二、招商中微观经营主体的选择与配合 ?功能布局分布思路: 其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布 置，因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造”购物气氛”