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鼓励农民进城购房的政策建议 适应房地产发展新趋势，去库存成为新时期的重要任务。相 较于城市居民，农民进城购房具存一定的特殊性。在增加农民收入， 鼓励农民进城购房的同时，要强化城市建设，提高城市综合承载力， 在“促”和“吸”两方面下功夫。本文在分析了农民进城购房的基本 动因、困难风险的基础上，针对性的提出了鼓励农民进城购房的政策 建议。 和著作权归原 所有， 己 关键词：农民进城购房；动因；风险；政策建议 F299.23; F323.6文献识别码：A 1001-828X (2017) 013-00-02 我国房地产市场己进入存量房时代，去库存己成为重要的0标之 一。据统计，2016年3刀，全国商品房待售面积7. 3516亿平方米， 其中住宅在整个库存中占比达到62. 55%,约有4. 6亿平方米。然而， 城镇居民住房供需矛盾匕基本解决，借助新型城镇化进程，挖掘购房 潜力，鼓励农民进城购房将是未来消化房地产库存的重要途径。中央 经济工作会议指出:“要按照加快提高户籍人门城镇化率和深化住房制 度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通 道，消化库存，稳定房地产市场。” 一、农民进城购房的动因分析 农民期望子女能享受城市较优的教育资源。由于我国城乡二元 结构的长期存在，公共服务均等化仍存在较大差距。从教育资源看城 乡间也存在明显差距，相较于城市，农村教育质量和水平相对较低。 鉴于农民越来越重视子女的教育，为使子女享受城市的优质教育资源， 有条件的农民积极在城市购房，尤其是购买城市学区房来解决子女的 教育问题。 农民进城就业后购房安家。我国是农业大国，农村人口占绝大 多数。随着我国农业机械化、现代化的发展，农村所需的劳动力数量 大大减少；再加上我国城镇化及工业化的快速发展，城镇则需要大量 的劳动力，鉴于城镇劳动力供需矛盾的存在以及农民追求更高生活水 平的期望，农村闲置的劳动力积极进城工作就业。经过长时问在城市 工作逐步适应了城市生活，回乡的欲望不再那么强烈，因而随着时间 的推移，进城务工的农民都渴望能在城镇里置业安家，成为买房的重 要潜在人群。 农村青年在城镇购房作为婚房。相比于老一辈农民，新一代的 农村青年继续从事农业生产活动的意愿较低，同时农村所需劳动力也 在减少，外出务工成为提高收入、改善生活条件的主要手段。随着农 村青年常年在外务工增长了见识、开阔了视野，不再仅仅局限于农村 的环境，渴望走进城市生活，尤丼是涉及到自己的终身大事时，希望 自己及子女将来均可享受城镇的发展成果，在农村置业的欲望不再强 烈。鉴于此，农村青年在城镇购置婚房正逐步取代在农村建房的传统。 离乡务工后回乡置业购房。工业化、城镇化带来了人口大规模 流动，离乡甚至长距离离乡务工己然成为常态。部分农民常年或闲暇 季节在外务工逐步积累了一定的积蓄，受制于传统家乡观念影响，以 及受落户条件的限制无法在大城市落户而选择回乡。为显示自己外出 务工的收获、及在邻里间争得面子而选择在家乡附近的城镇购房，在 大城市务工的较高收入为在家乡附近的城镇购房提供了基本的资金保 障，是进城购房农民的重要力景。 二、农民进城购房面临的困难及风险分析 农民进城购房潜力较大，但当前农民购房也面临着一些突出的制 约因素，存在一定的困难和风险。 购房成本较高，农民购房支付能力仍然有限。农民的有效支付 能力直接影响着农民进城购房的积极性和可能性。虽然农民的收入水 平匕存了大幅度提高，但大多数农民由于文化水平较低，仍然从事着 传统农业或外出务工，相较于城镇居民，农民的收入水平整体偏低且 收入来源相对不稳定。而城镇的商品房价格又相对较高，仅首付款对 农民来说就已经很困难。如果农民选择进城购房，购房首付款及每刀 贷款月供额将给农民带来较大支付压力，特别是可能存在阶段性的收 入无法满足偿还月供额的“阶段性断供”风险，既影响了农民购房的 积极性，也束缚着商业银行向农民放贷的积极性。 资金渠道单一，农民通过贷款购房的难度较大。现今大多数人 们购买住房都由自筹和贷款完成，其中贷款又占有较大比例，而无论 是公积金贷款还是商业贷款，都需要一定的条件，大多数农民因不符 合申请贷款的条件而无法贷款。按照现行公积金贷款规定，虽然国家 己出台政策允许公积金异地贷款，但农民真正实现异地贷款难度仍然 较大。此外，如果农民通过商业银行贷款进行购房，则需要提供相应 的稳定收入证明、财产证明等材料，而农民没有可以出具这些材料的 单位，按揭贷款获批的阻碍较大。 三、鼓励农民进城购房的政策建议 农民进城购房将是我国房地产去库存的重要方向，在新型城镇化 发展的背景下也存在着较大潜力，需完善相关政策措施，为农民进城 购房提供强力支撑。要推进户籍制度改革，着力加强城市基础设施和 公共服务设施建设，促进城市