南国奥园2008年果岭壹号高尔夫项目营销推广部署.ppt

奥园·果岭壹号2008年度营销推广部署 经过多轮沟通，关于奥园果岭壹号项目所面临的营销背景、市场竞争态势、项目营销目标、营销定位等已基本达成共识，因此本次汇报从略； 本次沟通重点在于阐述2008年6月前果岭壹号项目开盘执行方案。 目录 案名及广告语回顾 案名：奥园·果岭壹号 广告语：生活就是高尔夫 奥园果岭壹号核心价值体系回顾 一、营销总体部署 2008年营销推广节点一览 二、销售部署 全年销售部署 1、销售渠道 经过评估，我们对于外地、外籍、机构团体等销售渠道对于本项目的实际效果较差，因此不作为重点销售渠道。 本项目将采取“定点拓展泛销售＋卖场蓄解筹”的方式组织销售 1.1、定点拓展泛销售 “有组织的泛营销”行动 整合高尔夫俱乐部、高尔夫会员联盟会籍、球籍推广人员、教练等等成为项目拓展精英，为其提供拓展客户的相关资料、准客户品质跟进服务、销售支持,定期开展拓展培训等。 成立专门的拓展小组，专门负责管理拓展精英，以及面向“高尔夫圈层”的客户拓展。 1.1、定点拓展泛销售 业主\奥园员工\奥园会会员推荐奖励： 成功推荐一次，现金奖励5000元； 果岭壹号新业主推荐奖励： 一年物业管理费； 2、促销策略 蓄筹期3.20-5.19 公开发售强销期5.19-6.30 其他促销策略 蓄筹期 “收楼前12个月发展商代供楼”计划： 定义：即业主收楼（指装修房收楼，时间即2009年5月30日）前免供，收楼前的供楼款由发展商代供，自购买之日起，到交楼日止，业主按揭款由开发商垫付，让客户感知先到先得的优惠。 操作手法：定价时按截止于2009年5月30日的最长期限计算发展商需承当“代供”的费用支出，按占总房价（销售面价）最高点数直接返入楼价。 蓄筹期 以一套总价200万的高层公寓为例（按2007年12月21日颁布商业住房第二套房贷款利率计算）： “代供”的优劣势： 优势： 减少消费者在付完首付之后至收楼的供楼经济负担和心理压力。 大大提高消费者认购后提交资料、配合办理按揭手续的积极性，保证开发商在短时间内快速回款。 与 “半价出售”的竞争对手相比，更加实在，更令理性消费群的接受，实实在在的优惠。既降低客户担忧期房无保证心理，也是降低置业门槛的一个手段； 劣势： 需与银行合作，定时划拨。 增加财务的工作量。 蓄筹期 赢在奥园“一杆进洞，百万一杆”高尔夫精英争霸赛 以两次开盘前产生一名获奖买家，共送出200万价值，仅相当于总体价格调高0.2％； 详见《百万一杆高尔夫精英争霸赛活动方案》 强销期 一次性付款优惠策略 针对第三套置业及以上买家，争取其一次性购买，可推出92折特惠； 付50％首付款后，毛坯收楼前发展商提供免息分期付款策略； 强销期 买楼送车位策略 买楼送车位（对外价值12万，实际价值8万，相当于94折）； 强销期 多套房同一利率策略 针对按揭客户第二套、第三套住宅贷款利率上调、首付上升问题，与其他银行合作，如花旗银行，推出“多套住宅同一利率购房无忧”计划。 折扣策略汇总 折扣说明 4、“精装修”与“及时回款”矛盾规避策略 采取“精装修销售＋毛坯房交楼”，即 奥园集团与业主签订商品房买卖合同（毛坯房），收取楼款（可按揭），楼价由毛坯价＋1800元精装修价构成 ； 奥园旗下装修公司与业主签订商品房装修合同，收取每平方900装修款（不可按揭），降低首付门槛； 按毛坯房交楼验收，应对上市公司年底收楼面积的考核；奥园集团统一制定室内精装修标准，带精装修发售，并统一对业主承担装修质量责任。 由于装修款发票引起的税费将返进房价； 5、付款方式 认购诚意金/定金：人民币伍万元/套 付款方式：原则上只接受一次性/按揭两种付款方式。 首付比例：30%起，视客户现按揭套数、银行最终审批为准。 付款时间：签署认购书即日起7天内支付首期房款，签署《商品房买卖合同》及《按揭合同》； 选择一次性付款的付款方式：为促进发展商回款，原则上要求1个月内付齐房款。 特殊个案的协调及处理：以申请报告的形式按流程逐级审批会签。 三、推广策略 1.奥园业主休闲奥运会 时间：3月开始筹备，贯穿全年。 方式：结合奥园集团品牌塑造工程开展。以南奥为先头兵，发起奥园集团旗下各个奥园，组织开展奥园业主以家庭为单位的有奖报名休闲奥运会。年度在南奥角逐出最终冠军，并给予重大奖励。 奖品：福娃系列纪念物、体育器材等。 备注：此活动可成为奥园标志性、延续性的企业品牌文化 建设工程。 2.三卡合一工程 《奥园业主卡“三卡合一”》专题 1.“幸福来敲门”南奥业主元宵嘉年华 时间：2008年2月21日（元宵节当天） 传递新项目“奥园·果岭壹号”的信息，与“值得等待的幸福”形成呼应； 强化“幸福感”，为后面的“感动业主”系列活动作铺垫； 详见《“幸福来敲门”南奥