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“和成商务大厦项目”建议书 致：云南和成房地产开发有限公司 根据同贵公司人员“和成商务大厦项目”前期营销策划工作达成的共识，我公司现将初步的项目实际情况和市场分析以及项目定位建议编制成为《项目建议书》，希望以专业的工作和良好的经验同贵公司将项目运作到比较良好的效果。 正文： 一、昆明房地产（住宅）市场简析 经过 2001—2003 年二环路以内的政策性调整期，昆明房地产市 场：以住宅为龙头、以重点区域为主的发展格局更加稳固。在供求关 系的相对平衡状态下，昆明区域住宅市场正处于在住宅的品质、规模、 配套等方面不断完善，在行业管理和行业自律逐步规范的阶段，整个 行业处于一个良性发展状态。进入 2004 年，二环路以外的规模品质 楼盘成为住宅市场的主流，二环路以内的一系列项目开始解冻，城中 村开始进行改造，城区楼盘展现了以下特点： 1、 相对的阶段规模化开发格局； 2、 购买力以住宅为需求主体构成； 3、 商业区域以传统优势商圈为主； 4、 市场需求对物业的品质要求不断提高； 5、 由于郊区盘和城市交通的迅速发展，致使城区住宅面临较为强 1 劲的市场竞争，对产品和配套及性价比的要求渐高； 二、昆明房地产市场写字楼消费特点分析 **写字楼** 我公司通过 2002 年至 2004 年对写字楼项目的运做的经验，昆明 区域写字楼市场购买需求属于比较平和的状态，主要由新增和升级两 个类型构成，购买能力集中在中小型写字楼空间状态，对于写字楼的 性价比和空间要求较高。 通过总结购买客户对写字楼的信息反馈，对于昆明近阶段写字楼 购买行为归纳出如下几个方面的购买特征： 1．楼高：写字楼相对周边建筑越高越显眼，容易成为地标性建筑， 也就越显尊贵感，比较容易满足客户的心理需求。 2．外型：建筑体态及外装修要相对独特大气，因为这能最直观的凸 显楼盘的品质，比较能契合客户的追求个性的心理。 3．商务大堂：是客户走进写字楼留给他第一印象的地方，这是一个 窗口，它既有实用性（商务中心、大堂吧等），又有观赏性，可以很 好的提升物业的价值，成为一个卖点。 4．车位：现在一家公司一般都会有几张车，还要考虑到商务办公对 外流动停车问题，如果按住宅停车 1：1 的比例来考虑到写字楼上， 不太合适，这样一方面会对楼盘的销售造成影响，这个问题会有相当 大的制约销售的作用，另一方面，对于城区繁华路段的写字楼来说， 车位是未来物业销售和物业管理经营的利润增长点。 2 5．客户对面积要求，比较多的集中在 150—170 平方米，其次就是大 面积户型 300—500 平方米及以上的面积，所以在户型设计时，应考 虑到室内的功能安排可根据市场需求多样化调整的可能性。 6．户型：虽然是办公，可很多人还是很在意朝向（阳光）、层高、公 摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化，实用。 7．内装修：包括套内、电梯厅、楼梯间、分户门等。客户提出比较 多的是门：开门的方向、开门的大小、是否便于改造（如：消防、供 电、综合布线、给排水等设施的安装位置）。 8．内部配置：作为写字楼，为使用者（企业）提供方便完善的商务 使用便利和具有良好拓展空间基础设施，是购买者对物业的升值信心 基础。 9．物业管理：相对于住宅而言，写字楼的物业管理标准要求高、收 费标准高、管理难度小、成本费用好控制、利润空间大，如果保证了 一定的基础管理品质，是非常容易创造良好效益，树立品牌的。 三、项目地块周边城市基础设施调查 住宿： 购物： 休闲娱乐： 餐饮： 金融服务： 医疗： 3 教育： 政府行政部门： 交通： 四、初步的项目 SOWT 分析 项目优势 1、 地处昆明市高新区南北中轴线上，属于高新区的次级商务区， 是未来高新区发展的新区入口； 2、 在高新区梁家河片和国际花园的发展拉动下，周边公共配套设 施基本完善； 3、 交通便捷，出行方便； 4、 项目地块处于城市主干道上，易成为该片区标志性建筑，办公 形象易于体现； 项目劣势 1、 该区域在传统昆明的区域感中属于偏、边、乱区，价值感不高， 昆明的写字楼需求主要集中在城市中心区域，对该类区域写字 楼的普遍需求感不强； 2、 土地狭小，对建筑物的体态和规划布局有限制，对停车场等设 施的安排有难度； 3、 临交通主干道，由此而带来的噪音、空气污染是问题； 4、 该路段商业气氛一般，高新区已经有较为成熟的商务娱乐区； 项目的市场机会 4 1、 随着高新区的发展，片区城市品质在提高，对于写字楼的市场 配套需求也会逐步增加； 2、 市场逐渐成熟，客户对专业性要求越来越高； 3、 高新区的优惠政策对于相关企业的实际利益空间，； 4、 创造亮点卖点，打造高品质商务楼形象，从市场和现有客 户资源中寻找项目的卖点和机遇； 5、 本块土地的用地性质属于住宅用地，享有 70 年的土地使用权，