深圳深业紫麟山豪宅项目营销实操方案.docx

深业紫麟山2008营销实操方案 2 特征一：07年地产的倒“V”字形运动轨迹 均价 房地产市场的整体表现： ①上半年的猛涨与下半年的猛跌，其中龙岗为重灾区 ②开盘销售率大幅下降，多数楼盘不超过20％ ③在售楼盘销售缓慢 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2007 金域东郡一期开盘发售100％，二期销售 率不足10％；多数楼盘周无成交 特征二：08年地产形势严峻 房地产市场的整体表现： ①价格持续下降，屡创市场新低：中央悦城7800元/ ㎡，城市风尚6800元/ ㎡ ②存货大，供应大，竞争严重：总供应量1000㎡，总需求量450万㎡，大量新盘等待入世 ③新政频出，后市发展不容乐观 楼盘名称 原价（元/ 降至（元/ 幅度（元/ ㎡） ㎡） ㎡） 中央悦城 11000 7800 3200 城市风尚 10000 6800 3200 公园盛世 17000 11000 6000 水岸新都 4 9600 6200 3400 结论： ① 深圳地产已由卖方市场转为买方市场，客户成为各楼盘致胜的关键 ② 在目前市场下，客户极为理性，更加关注项目本质的产品及价格，观望情绪严重 ③ 为争夺客户，各楼盘多打起价格战 市场已进入了攀比降价的恶性局面 特征三：豪宅市场不容乐观 豪宅市场的整体表现： ①2008年供应量极大 ②目前豪宅难以销售，二三级市场均不活跃 ③部分豪宅价格大幅度下降 ④豪宅市场，完全进入了买方市场，豪宅之争，便成为豪宅客户之争！ 6 豪宅市场竞争极大 2008年深圳市别墅及高端物业供应预测析 搜寻标准：总价相近或高于、物业类型相近或高于 项目名称 项目位置 推售时间 推货量 项目价值点 发展商 建筑面积 容积率 产品类型 面积段 价格 总价区间 宝安广深高速宝安 中国最大的纯别 招商、华侨 独立、双拼、联排 212-912平米，本期 1 招华曦城 2008年1月 400多套 33万 0.5 别墅，共3000套， 3.7万 800万-2000万 出口招商华侨城 墅区 城 全国最大的别墅群 250-505平米 2 观澜 宝安观澜 08年持续推 20多套 高尔夫、景观资 骏豪 40万 0.36 独栋别墅 700-1500 10万-11万 7000万-1.6亿 源 3 万科城四期 坂田 08年持续推出 100多套 大型品牌社区 万科 12万 1.3 TH 180-260平米 3-5万 500-1000万 TH：3月；高层预 高层：400 后海区域价值， 13万，TH3 高层：160-180； 高层：3-4 高层：500-600万左 4 卓越维港 后填海区 多套；TH： 未来升值潜力， 卓越集团 2 高层 万，TH：6- 右，TH：1000万— 计08年中， 万 TH：220-380 120套 片区最大的TH群 8万 3000万 205套高 深圳市皇庭 180-230的高层，250 5 皇庭 后填海区 08年6-7月份 产品好，空间大 集团有限公 5.3万 2 高层、联排别墅 未定 400-1000万 层，13套TH 司 以上的TH 北区持续推，南区 蛇口片区品牌大 高层、TH（10套左 120-200多，顶层复 400万—2000万（顶 6 兰溪谷 南山蛇口 400套左右 社区，国际化区 招商地产 14.7万 2.4 3.8-8万 预计08年年中推 域，山海资源 右） 式400平米 层复式） 5栋小高层 华侨城最成熟豪 220-320平的高层大 7 纯水岸四期 华侨城 08年持续推售 (3—11层) 华侨城地产 6万 1.51 多层、小高层、TH 均价5万 1000万-2000万之间 联排别墅14 宅片区，大社区 平面 8 侨香诺园 华侨城 持续推售 173套 典型豪宅片区， 荣超 4.2万 2.79 高层 120-170 3.2万 300-700万 周边完美配套 联泰红树湾 9 （容积率要 红树湾 08年年底或者09年 联泰 别墅或者小高层 改，物业类型 职能化、大社区 255300平方 117 13% 10 红树西岸 红树湾填海区 08年持续推售 380套 、上善生活，高 百仕达 3.4 小高层、高层 145-173 29.48% 4. 6万- 5万 500-2300万 品位的高端路线 米 181-196 25 33% 南山区沙河东路与 品牌大社区，湾 深圳中信红 153392.93 11 中信红树湾 08年持续推出 300多套 树湾房地产 1.5 高层 200平米以上 4万左右 800万以上 白石路交汇东面南 区物业 有限公司 平方米 12 唯珍府 景田 08年3、4月份 136套 香蜜湖 景业 16000平米 2.2 小高，TH 158-212 4.2万，12 800-3000万 万 13 圣莫丽斯 二线推展区