深圳泰华俊庭房地产项目价格报告.docxVIP

前阶段世联与泰华所达成的共识： 1、关于竞争——非市场主流产品，直接竞争相对缓和；中心区整体放量大， 在低端客户方面波及本项目；有一段市场空白期，竞争压力主要集中在销售中后期，并有增加趋势； 2、关于客户——投资人士、宝安新生代、公职人员、南山首置人士 3、关于销售——低成本低风险销售策略 ——REPORT ABOUT PRICE—— 现阶段项目工作进度汇报： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3.25 封顶 重要节点 一期园林 进场 样板房 储客 开盘 热销 尾盘 销售阶段 工作重点 蓄客，摸底，展示  发售，巩固形象 活动营销 针对性推广 结合品牌与现场展 工作说明 示，建立项目市场形象；对项目销售 价格以及策略作思 考，了解客户反映 并作出调整。  消化前期积累客户，制造开盘热销局面，完成开盘活动。  延续开盘热销态势， 针对剩余房号以小规模高频率的 作针对性推广，现场活动为主线不 制定部分促销，断促进销售；老客 利用秋季完成 户营销。 销售。 ——REPORT ABOUT PRICE—— 泰华俊庭价格报告 ——REPORT ABOUT PRICE—— 发展商目标沟通 1 稳妥 实现平稳过渡，保证后续项目进展顺利 2 ——价格能体现 泰华品牌价值但 出彩 泰华成立15周年，需要市场的关注和叫好 一定不是最高点 ——持续引爆市场热点 ，短时间内快速销售制造轰动 ——REPORT ABOUT PRICE—— 第一部分 核心均价的形成 第二部分 价格表的制作 第三部分 推售策略 ——REPORT ABOUT PRICE—— 核心均价制定原则及依据 均价制定原则——能体现泰华品牌价值但一定不是最高点。 1、片区自然升值 均价制定依据 2、市场同期项目比较 3、客户投资收益 ——REPORT ABOUT PRICE—— 片区自然升值 市场同期项目比较 计算说明：选取新安片区2000年至2004年在售 楼盘共39 个，分年度对其市场均价进行计算，经 客户投资收益 综合比较得出新安片区市场均价的自然增长率。 年份 01 02 03 04 选取样本量 6个 14个 8个 11个 数据来源： 平均值 3590元 3861元 4137元 4472元 世联资源网 增长率 / 7.548 7.148 8.097 平均增长率 7.597 考虑到对05年市场有影响的政策的因素：银行调息；首期加高，限制炒楼等预计片区自然增长率应在6%-8%左右， 则片区均价应为： 4472+4472×8% =4829.76 (元/平米) 4472+4472×6% =4740.32 (元/平米) 05年片区均价区间应为：4740元——4829元 ——REPORT ABOUT PRICE—— 结论一： 根据片区均价推算，05年老城区片区均价应为4740元至4829元之间。 ——REPORT ABOUT PRICE—— 片区自然升值市场同期项目比较客户投资收益 1、筛选可比楼盘 2、确定权重 3、打分 4、比准价形成  市场比较法进行步骤 产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 29项比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广PRICE形象—— 片区自然升值 1、筛选可 2、确定 3、打分 4、比准 市场同期项目比较 比楼盘 权重 价形成 客户投资收益 比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘 项目名称 实收均价 比准系数 比准均价 权重 权重均价 兴业华庭 4700 1.095 5149.03 30% 1544.71 滨海春城 4800 1.030 4944.80 30% 1483.44 香槟广场 5500 0.852 4686.00 25% 1171.5 丽晶国际 5000 0.86 4300.00 15% 645 比准均价 4824.65 在不考虑项目溢价因子的情况下，项目的比准价格为： ——4824.65元/平方米—— ——REPORT ABOUT PRICE—— 结论二： 根据市场比较法，通过对可参照项目的类比和计算，得出本项目的市场参照价格区间在4824元/平方米 ——REPORT ABOUT PRICE—— 片区自然升值 市场同期项目比较 客户投资收益 本项目客户构成图示 5500 比