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深圳市龙岗区牛角龙村旧改 项目价格定位方案 深圳**地产顾问公司 二 00 八年七月 1 目 录 第一部分 市场分析 3 一、市场走势判断 3 二、深圳房地产市场走势分析 5 三、项目所在片区——坪山片区分析 6 四、在售及待售项目分析 12 第二部分 项目 SWOT 分析 17 一、项目概况 17 二、项目周边配套 18 三、项目经济指标 19 四、项目 SWOT 分析 20 第三部分 价格定位 22 2 第一部分 市场分析 一、市场走势判断 进入 2008 年，中国的房地产市场开始进入高位调整期。“价滞量缩”已成为当前楼市的“标准动作”，楼市价格松动已现端倪。尽管开发商促销手段花样翻新，有些项目甚至直接降价促销，但市场成交依然持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。 ◎ 涨幅稳步回落。 国家发改委、国家统计局最新调查显示，二季度全国 35 个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨 8%,比一季度上涨 1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回 1.8 和 1.2 个百分点。 ◎ 销售面积下滑。 来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年 1 月至 5 月，40 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降 24.9％、20.9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。 ◎ 促销手段花样翻新。 调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车、 3 送户口……，上海、深圳、广州等高房价地区楼盘也在大张旗鼓的进行打折销售。 相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。 ◎ 土地拍卖频现“流产”。 受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象：4 月 8 日，厦门市挂牌出让 10 幅地块，4 幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的 5 块居住用地再次挂牌出让，最终 4 块流拍、1 块以低价成交…… ◎ 银行出招揽生意。 由于楼市成交趋淡，导致银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将 5 个档期的房贷固定利率下调，以期刺激购房需求。而此前，深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。显然，房子卖不出去，银行贷给开发商的贷款就难以收回，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。 种种迹象表明，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。出现目前这种状况的原因是多方面的，是政府多重调控与市场调整形成的合力共同作用的结果。 ◇ 宏观调控层面 2004 年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是 2007 年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得理性。 2007 年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。 为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，政府实施一系列银根紧缩政策，半年来，央行连续 5 次提高存款准备金率，准备金率达到 17．5％的历史高位。 增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双 70％” 4 政策（90 平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题。 国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立了廉租住房制度…… 随着一系列宏观调控政策的实施，及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。投机炒作现象得到控制，消费者观望情绪增强，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解。 ◇ 市场调整层面 房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出。 股市大跌、ＣＰＩ上涨、油价高涨，加上年初的冰冻雨雪灾害，四川汶川地震等重大自然灾害的发生，种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。 二、深圳房地产市场走势分析 2008 年 7 月 2 日，深圳市国土资源和房产管理局公布 《2008 年深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格》，第二季度价格测算的情况说明显示，今年第二季度，深圳市普通商品房市场整体价格水平在第一季度价格水平上继续回落。 2007 年下半年，一系列宏观调控政策的出台，对深圳楼市产生了巨大影响，整个楼市步入低迷期，观望气氛弥漫，成交量大幅回落。在此背景下，今年上半年深圳楼市交易仍处于低迷期，并出现 “量价双跌”的局面。深圳市国土房产管理局认为，从市场角度来看，这是对近几年来房价增长过快的一种调整，随着房价的逐步回落，表明房地产业逐步回归理性。 5 三、项目所在片区——坪山片区分析 1、坪山经济