济阳盛世华庭项目可行性研究报告.docxVIP

济阳盛世华庭项目可行性研究报告 第一章 总记 本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。 一、 项目名称：盛世华庭 二、 项目开发商基本情况 盛世华庭住宅小区是由山东昊弈投资有限公司负责项目筹备，项目管 理，招标选择设计施工单位进行建设开发。 项目业主基本情况如下： 1、 法人代表：张波 2、 法定地址：济南市历下区开元路 20 号 3、 注册资本：贰仟万元整 4、 主营业务：实业、科技、投资、企业并购，资产委托管理经营， 房地产经营，货物及技术的进出口业务，以上相关咨询业务。5、 开发资质：三级 6、 本项目负责人：张瑞源 三、 项目提出的背景： 随着住房制度改革的全面性，住宅的商品化，社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、 1 人性化兼而有之的综合性过度。 项目所在地济北开发区为省市政府重点开发区，济阳县所有行政机关 部门亦迁到开发区，并在此打造新城区。 为适应时代的发展，社会的需求，山东昊弈投资有限公司与时俱进， 经过反复磋商和论证，决定开发此项目， 开发商以高度的责任心和良好的 社会信誉在社会上赢得了良好的口碑。为济阳的房地产市场发展，为改善 济阳人民的居住条件作出应尽的义务。该项目突出“以人为本”的指导思 想，以高质量，高品位为目标，以独特的资源优势，打造一种集居住、休 闲于一体的高尚住宅生活社区。 2 第二章 住宅市场供需分析 一、供给状况分析 1、 数量分析： 1998 年国家住房体制改革，正式取消福利分房实行货币式分房，掀开了济阳房地产的开发的序幕。自 98 年至今，新增住宅面积 26.5 万 m2。 济阳县城人均仅为 5.4m2。 2、 结构分析： 济阳县成交住宅均为多层住宅，成交均价在 1400 元/m2-1600 元/ m2，面积以 90-100 m2和 110-130 m2最受市场追捧，住宅消费的主力军以公务员、国企、私企业主等高收入阶层为主。目前城区还没有高尚住宅区，有很大的发展潜力。 二、济阳住宅供应趋势分析 1、 开发规模继续增长 近年来，济阳房地产开发投资，开发面积，竣工面积，销售面积等方面保持强势的增长势头。根据济阳房地产市场发展现状及济阳国民经济总体发展目标（济阳县政府 2005 年经济发展目标：国内生产总值 84.5 亿元，地方财政收入增长 18%，达到 24 亿元；全社会固定资产投资增长 40%，达 46 亿元，农民人均纯收入增长 15%，达到 3940 元），并随着城镇化进程加快和居民改善住宅条件的迫切要求。稳定、快速发展已成为济阳房地产业发展的主旋律，投资规模，开发面积都将不断扩大。 四、 济阳住宅市场需求分析 1、济阳城镇居民居住现状及其发展趋势 截至 2005 年，济阳城新增人均住房建筑面积仅为 5.4 m2，在居民的物 3 质和文化生活水平显著提高后，对居住的要求一般在人均 30 m2左右。对配套设施完善，使用功能齐全的住宅，潜在需求量很大。因此，济阳住宅房地产市场具有广阔的发展空间。 住宅的发展趋势是： 1、在总体规划满足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅应充分利用自然资源，创造条件使人与自然环境之间得到沟通和互动。 2、突出房型的多样化和个性化。目前，住宅消费已进入“层次化”、“个性化”时期，家庭的小型化，社会的老龄化以及工作时间缩短，业余时间增加等生活模式的改变，对相应的居住空间的个性化和多样化的需求日趋增加。在房型套内功能上，除了满足“衣食住行”的基本要求外，还应满足娱乐，休闲，文体活动等其他要求，居住的基本空间也日益多样化。 3、住宅科学内涵的提高，21 世纪是信息化社会，对居住社区的综合功能有了更高的要求，而新的住宅规范也对住宅的隔声、隔热、保温，日照等提出了更严格的技术标准。科技进步是提高居住质量的关键。太阳能热水器的使用、家庭网络通讯，小区安保监控系统的完善更直接的以其科技含量成为现代居住生活的标志。 4 第三章 本项目特点及其竞争优势 在当前房地产市场上，一个房地产项目只有具有突出的，独有的特色才会在激烈的竞争中脱颖而出，济阳盛世华庭项目以良好的配套设施，合适的价位，绝佳的住宅品质在济阳房地产市场上极具竞争力。 一、 项目特征 盛世华庭位于济阳济北开发区开元大街，东约 700m 处即为济阳县政府。本项目总占地面积 87954 m2，建筑面积 96610 m2，建筑类型以多层住宅为主兼有少量的高层住宅。本项目总体方案设计及单体户型设计由上海同峰建筑设计有限公司