湖北鄂州人信威尼斯项目营销策划报告（提案版）实施策略(1).docxVIP

谨呈：鄂州人信房地产开发有限公司 人信威尼斯三期 投标报告 报告提纲 本体条件分析 竞争态势分析 项目卖点挖掘 项目核心卖点 客户来源分析 产品定位及建议 整体营销策略思路 案名建议、VI、推广主题 销售计划、节点及周期设定 价格定位及实施策略 项目概况 本案是区域内最具影响力、最为成熟的别墅大 盘，近3年处于停滞状态，目前品牌效应欠佳。 项目位于花湖经济开发区振兴大道以西，与黄石迎宾大道相邻，紧贴武黄高速公路，占地约400亩，总建筑面积20万㎡，整体分三期开发，产品由独栋别墅、联排别墅等组成。 一、二期现状 项目二期于07年初开盘，140套房源年底即销售完毕，售罄时独栋价格约为5000元/㎡，联排价格约为3000元/㎡。  前期销售情况良好，但产品塑造力度有限，难以形成具有冲击力的现场表现。 公共景观塑造较好，但建筑品质感一般，水系日常维护工作不足，严重影响项目高端定位形象。 三期指标 联排+独栋的物业组合难以跳脱区域产品竞争环境 占地面积 14万㎡ 总建面 70789㎡ 独栋建面 20767㎡ 联排建面 28193㎡ 独联体建面 10984㎡ 商业及配套 7746㎡ 容积率 0.68 绿化率 42.47% 建筑密度 23.63% 总户数 414 产品分析 本案立面是一二期产品的升级版本，细节 处理更为丰富，但整体品质感一般。 建材：红砖石材及涂料 塑造方式：注重细部设计，建筑立面遵循严谨的逻辑和构图原则，强调对砖、石材、石板等自然材料的运用，混合使用不同的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，增加了建筑外立面的丰富程度。 品质感：较好 产品分析 本案独栋产品分析 ?优势 ?双车位车库 ?入户空间大，仪式感强 ?U形厨房设计，增强使用功能 ?豪华主卧，套房设计 ?功能间布置合理 ?劣势 ?厨卫布置不集中，不利于上下水 ?厨卫布置不集中，干湿分区差 产品分析 本案联排产品分析 ?优势 ?入户花园，私密性好?U形厨房设计，增强使用功能 ， 衣橱、独立卫生间、书房，露台 ?客厅八边转角飘窗，视野开阔 ?劣势 ?二F北向露台实用性差?厨房处可设生活阳台?2F卫生间开门方向可做调整。 报告提纲 本体条件分析 竞争态势分析 项目卖点挖掘 项目核心卖点 客户来源分析 产品定位及建议 整体营销策略思路 案名建议、VI、推广主题 销售计划、节点及周期设定 价格定位及实施策略 市场格局分析 黄石房地产市场格局 花湖片区本应属于鄂州的经济开发区，但鉴于该片区距离黄石市距离较近，所以市场竞争分析主要以黄石市以及花湖片区为主要区域。 目前黄石房地产市场形成鲜明的五大区域板块格局，分 别为黄石港、市中心、西塞山、团城山（新城区）和鄂州经济开发区的花湖区。 黄石市区内目前无典型的豪宅板块，仅有个别项目存有高价的别墅产品，本案所处 的花湖板块是相对纯正的别墅板式，存有大量别墅型物业产品。本项目的未来竞争 主要来源于区域内的其他别墅项目。  花湖片区 环磁湖 阳胜港 片区 片区 团城山 片区 黄金山 新区 市场走势分析 “1+8”城市圈规划的进一步深化带动黄石市09年房地产市场快速发展 09年黄石市商品房销售套数 1200 1000 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房销量 323 395 582 586 634 902 683 663 1038 595 483 845 2009年黄石商品房销售大幅增长，全年共计成交7733套，商品房销售面积82.65万平方米，同比增长61.81%；商品房成交均价3298元/㎡，同比08年上涨15.37%。 黄石作为武汉的卫星城市，其地理位置和“1+8”城市圈规划的进一步深化，吸引着武汉开发商将陆续进驻黄石，从而推动黄石房地产的进化。由于目前黄石楼市泡沫尚不明显，可以预见在未来黄石的房价必将稳步上升。 市场供应分析 环磁湖，目前无房源供应  花湖板块以联排别墅和多层产品供应为主体，含有少量的独栋产品，小高层项目日渐增多。 市中心，点式高层，房源 稀缺 花湖片区 黄石港，点式高层，房源稀缺 团城山，目前在售为小高层产品，09年将形成高层产品为主的格局 花湖，无统一规划，目前主流为联排别墅、无电梯多层产品，以及少量的独栋别墅，小高层项目日渐增多  环磁湖 阳胜港 片区 片区 团城山 片区 黄金山 新区 市场价格分析 花湖片区别墅价值偏低，目前联排价格等同于黄 石中心区域高层价格。 建筑类型 价格区间 供应区域 高层 3400—4000元/㎡ 黄石中心区板块、黄石港板块、团城 山板块，市场主力产品 多层 2500－2800元/㎡ 鄂州花湖板块，市场主力产品 联排 3800-4000元/㎡ 鄂州花湖板块，市场主力产品 独栋 6000－1