河南新乡杨岗村房地产项目可行性研究报告.docxVIP

虎穴探幽 ——新乡建设路项目市场研究报告 0 前 言 新乡市地处河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，地处南北交汇点，东西结合部，具有承东启西、沟通南北的枢纽地位，为豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，是中原城市群“十字”核心区城市。现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。总面积 8169 平方公里，其中市区面积 422 平方公里。共有乡镇 122 个、街道办事处 24 个。总人口 557.89 万，其中市区人口 100 万。 本项目位于新乡市牧野区杨岗村，受聚龙岗房地产开发公司的委托，自 2008 4 月 17 日至 23 日，在占芳总经理的领导下，策划中心对新乡项目进行了为期一周的市场调研，了解市场环境，把握项目素质，对项目自身条件进行挖掘，以期为项目总体定位和项目开发提供建议。 通过本次分析与研究发现，本项目自身素质条件较好，位于新乡市市北部老工业区，而城市发展方向是东、南方向，项目所处位置并非城市中心；项目开发面积较大，地块不规则，拆迁难度很大；项目周边教育配套非常完善，但生活配套较差，商业零散、档次低，周边企业较多，但效益普遍不好。而从整个新乡房地产市场来看，大盘多、品质高、开发商实力强，竞争非常激烈，对本项目的运作提出了严峻的考验。需要项目运作主体在项目定位、项目战略、营销策略、产品研发、建造计划、资本运作、项目管理等核心问题上赋予战略性的眼光，充分整合现有资源，发挥自身优势，确保项目的顺利进行以及利润的最大化。 本报告由策划中心肖静分析师、陶红策划师、方利军策划师联合撰写，余仁桥副总经理负责部分报告的撰写工作并对报告提出了专业的意见。由于时间仓促，资料不够完备，不免疏漏，不足之处请多多批评指正。 在项目调研过程中，开发商倪总、刘总为项目调查做了大量的协调工作，占芳总经理亲自参与调研并对调查策略和调查技巧做了大量的指导工作，章德明总监提供了大量前期资料，任濮玉设计师积极配合参与实际调查工作并提供大量专业性意见，在此表示衷心的感谢。 2008.5.22 1 目 录 前 言 1 目 录 2 第一部分 微观环境分析 3 第一章 内部环境分析 3 第一节 项目素质分析 3 第二节 企业能力分析 6 第二章 外部环境分析 10 第一节 直接竞争对手分析 10 第二节 潜在竞争对手分析 28 第三节 企业竞争对手分析 31 第四节 消费者议价能力分析 51 第二部分 中观环境分析 62 第一节 城市建设规划 62 第二节 土地利用规划 67 第三节 社会发展规划 69 第三部分 宏观环境分析 72 第一节 政治影响因素分析 72 第二节 经济影响因素分析 74 第三节 社会影响因素分析 76 第四部分 项目初步定位 78 第一节 整体市场研判 78 第二节 项目初步定位及建议 79 第五部分 项目静态经济测算 81 第一章 项目开发 81 第二章 经济效益预计 85 第一节 静态投资成本概算 85 第二节 利润预计 89 第三章 项目综合评价及建议 90 2 第一部分 微观环境分析 第一章 内部环境分析 第一节 项目素质分析 一、地块扫描 本项目地块位于新乡市城北杨岗村，建设路与和平大道交汇处。地块北接纺 织厂家属院、纺织厂小学、省二建家属院、省二建医院、市体委家属院、市环卫 处汽车队，临近前进路，南至建设路，东临省二监狱，东北至茹岗路，西至和平 大道。本项目为城中村改造项目，规划总用地 23.74 公顷，土地目前为杨岗村所 有，地上大多为村民私房及部分沿街商铺，拆迁量比较大。 用地平衡表 项目 数量（公顷） 比例 规划总用地面积 23.74 3 城市道路用地 2.47 规划净用地 21.27 100％ 住宅用地 12.77 60.1％ 其 公建用地 4.98 23.4％ 中 道路用地 1.22 5.7％ 公共绿地 2.30 10.8％ 二、项目指标 综合经济技术指标 项目 数量 备注 规划净用地 21.27 公顷 建筑基底面积 61900 ㎡ 其 公建基底面积 20840 ㎡ 中 住宅基底面积 41060 ㎡ 含现状住宅 3880 ㎡ 总建筑面积 269760 ㎡ 其 公建建筑面积 75860 ㎡ 中 住宅建筑面积 193900 ㎡ 含现状住宅面积 23320 ㎡ 居住户数 1700 户 居住人口 6000 人 绿地率 30.0％ 容积率 1.27 建筑密度 29.1％ 注：以上为新乡市政府 2005 年通过的规划指标，在项目开发过程中，将有一定程度的变动。 三、项目配套 4 学校：河南师范大学、师大附中、河师大实验中学、市二中、四十一中、市九中、三十三中、杨岗小学、纺织厂小学、市第一技校