广告策划宝丽地产项目整体定位及营销策略报告.ppt

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广告策划宝丽地产项目整体定位及营销策略报告

全面超越市场,树立片区标杆 宝丽地产西区地块整体定位及营销策略报告;六年雕琢,今始现世;报告内容;一级土地市场;一级土地市场2010年较09年量价齐升;2010年中山市土地成交单价月均价910元/平米,较09年月均价727元/平米,增长183元/平米,涨幅25.2%;二级商品房市场;;2010年前4个月,中山市一手商品房市场表现活跃,月均成交量6634宗,成交面积69.4万平米。对比09年月均成交量4801宗,成交面积53.8万平米,分别增长1833宗、15.6万平米,涨幅38.2%、29%。;中山市连续6各月城区一手商品房月均成交面积1182宗,成交面积12.25万平米。2010年由2月份春节所在月份开始,对比1月份之前三个月呈较明显的走低。;截至10年4月30日,中山市一手商品房存量为26207套。区域供应不均,城区存量5133套,占总量19.6%。 ;中山市中心组团一手商品房各面积段供应不均,主力面积为90-144㎡单位,占总量的51%。;;自09年2月至10年4月,全市一手商品房价格稳中有升。4月份成交单价5369元/平米,创历史新高。;10年4月中山市城、镇成交均价均打破历史最高记录,城区成交均价6690元/平米,镇区成交均价5104元/平米。;在此之前,我们接触到的是一连串的美好景象:经济喜人增长,客户热情高涨,楼市屡创新高… 在所有开发商都在准备密锣紧鼓迎接五月丰收盛宴的时候,突如其来的新政却给了我们一个别样的五月;楼市新政;;2007年政策回顾;2009年政策主基调:扩大内需,全力保增长;经历08整体经济下滑,国家随之出台多条鼓励性政策,房地价市场出现“报复”性反弹,09年下半年,政策开始逐步收紧;2010年宏观调控主基调:“稳增长、调结构、促消费” ;2010年,在“稳定”房价过快增长的基调下,短短4个月时间出台了多个项目涉及土地、行政、税收、金融等手段;二月新政一览;三月新政一览;四月新政一览;四月新政一览;2010年1至4月,国家新政频出。措词一条比一条严厉,一条比一条更具针对性。由此可见国家对房价过快增长调控的决心;与2007年9.27新政所面临的仅仅是行业的不正常发展不同,保增长、保民生、保稳定的前提下,乱世出重典再一次成为现实;;07~10年来房地产市场调控频繁,“415”史上最严厉新政初显政府调控决心,预示着楼市将进入较长调整期;“415”新政初显成效,城区及主要镇区成交量均有不同程度下跌;每日网签数据显示,市场在政策出台后反应敏捷,预计将在较长一段时间内处于买方主导市场;2010年第一季度全国GDP增长率达11.9%,预计下半年经济基本面也会相对平稳,这是与07年市场调控经济背景上最大的不同;;市场总述;报告内容;项目区位;项目片区规划为城市居住区,同时配备商业金融功能;项目所处彩虹片区的地理位置及区位现状 ;项目所处彩虹片区的地理位置及区位现状 ;项目地块条件分析;项目总体区位;项目四至情况:四周临路状况极优,视野佳,但欠缺自然景观资源;项目地块进入性较佳,城区可经由翠景大道及彩虹大道接驳翠沙路进入本项目;项目地块限制条件:地块被分割、自然景观资源先天不足、片区成熟度较差;项目产品形态;项目开发产品为洋房+别墅+集中商业,是典型的城市综合型社区;项目产品线理解;小结;项目竞争分析;根据项目片区内客户的置业特征及购房动力,项目面临片区内及岐江河以西博爱一路扩展竞争片区的竞争压力;项目片区及扩展竞争区对手项目;片区及扩展竞争区项目情况;片区及扩展竞争区项目情况;项目片区及扩展区竞争项目小结;项目;本项目竞争地位的确立;本项目竞争地位的确立;本项目竞争地位的确立;项目;报告内容;中原定位方法论;中原的项目定位方法论:以客户研究为导向的定位;片区客户分析及定位;项目区域交通辐射客源;项目对手竞争楼盘客户来源区域;片区存在的可能客户归纳;客户具象——城区客户;客户具象——城区客户;客户具象——郊/镇区客户;客户购买行为洞察:注重从客户心理层面进行刺激,是本项目奠定领导者地位的关键;片区客户心理需求挖掘;片区客户心理需求挖掘;项目定位模式取态;项目形象定位;;;项目定位解析;案名替代方案;曼哈顿街区是国际化街区的典范;曼哈顿街区是国际化街区的典范;曼哈顿街区是国际化街区的典范;曼哈顿街区是国际化街区的典范;项目定位构建;项目定位构建——科技、低碳概念植入社区;四大科技系统:构筑科技低碳社区;;生活垃圾处理;厨房食物残渣处理;小区雨水收集;;光伏发电系统;日光管道照明;;隔热玻璃处理系统;隔热玻璃处理系统;;能源智能管理特点;因此部分建议涉及专业领域,建议寻求相关能效科技专业合作伙伴意见及具体实施方案;项目定位构建——大师同盟,艺术同行 ;项目定位构建——大师同盟,艺术同行;项目定位构建——大师同盟,艺术同

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