广州东城综合商业项目概念性前期策划方案计划79p资料.pptVIP

目标: 项目利润及品牌效益最大化 Part I 第一部分 以持久经营为主导的商业项目 项目位于广州番禺区行政中心区兴泰路与广场东路交汇处，由多个分散地块构成，土地使用性质为集体用地性质，租赁年期为20年。 项目概况: 地理位置 项目概况——S.W.O.T分析 番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，区域发展潜力巨大。 宏观背景——区位规划 “稳一产、优二产、促三产”战略，推进三大产业协调发展。 宏观背景—番禺产业发展方向 宏观背景——交通网络 在区域规划重大利好下，城际高速公路和地铁持续为广州提速，区域辐射力将极大增强。 宏观背景——小结 宏观背景——人口 广州对周边各省人口辐射力强，具有近半外来人口，番禺是外来人口最高的区域。 2011年住宅市场政策的继续从严，再加上通胀持续的背景下，流动资金需寻求投资渠道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格继续高歌猛进，环比涨幅44.6%，同比涨幅达71.3%。 宏观背景——广州房地产市场 发展阶段 时期 发展标志 商圈 特征 范围以及业态 起步 阶段 2004年前 友谊商店、禺山商店、益华百货、番山商贸城等项目开张。 点状商业分布 商圈范围主要集中在市桥中心区域的大北路－繁华路一带，以传统型的百货店以及本土超市品牌为主，商业形态较为单一。 转型 阶段 2004年-2008年 易发商业街转型开业、万博中心一期开张，洛溪新城板块日益成熟。 点状到线状的分布 大北路－繁华路商圈的影响力进一步加强。商圈范围逐渐扩大，迎宾路一带以及洛溪新城一带的商业氛围也不断成熟，商业形态更为丰富。 快速发 展阶段 2009年起 海印又一城启动建设，引入沃尔玛会员店。 全面开发时期，商业带的雏形 商业发展依托番禺新城和广州新城规划，呈现出新的发展格局，新增商业项目的规模体量向规模化、综合型发展。 番禺商圈概况——发展历程 发展格局 主要发展规划 两大系统 批发及零售 三条发展轴 地铁三号线发展轴线； 地铁四号线发展轴线； 沙湾-中心城区-石基商业发展轴线； 四级网络 区级中心区：易发商业步行街商业中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心； 区级副中心区：6个商业中心区； 镇级商业中心：8个镇商业中心； 社区商业中心：28个楼盘组成； 五大重点 发展区 中心城区发展区：城市商业中心； 北部重点建设区：发展大中型专业市场、零售商业网点； 东部重点发展区：区级零售和休闲服务商业区； 南部引导发展区：都市能源发展区、农副产品交易中心； 大学城重点发展区：区域服务型商业中心； 本项目所在番禺广场商圈则将成为番禺新城和广州新城两大重要城市规划区域的核心商圈，其商业发展前景较为明显。 番禺商圈概况——发展格局 主要 商圈 规划 定位 商业 环境 区位 交通 规划总人口 发展状况 对比分析 综合指数 大北路商圈 区级商业中心 属于传统商业中心区，商业氛围较好 临3号地铁市桥站 37万人 目前番禺行政及商业中心，消费群体体量较大 ★★★ 汉溪 商圈 区级商业中心 地处大型楼盘分布密集区，但目前商业氛围还不够成熟 临近地铁长隆站 25万人 周边分布有众多大型高档楼盘，消费力较强 ★★★★ 番禺广场商圈 区级商业中心 目前商业环境有待提升 临近地铁番禺广场站，区客运站 11万人 行政及未来交通中心，但目前消费力不成熟 ★★★★ 番禺商圈概况——商圈辐射能力 项目所在的番禺广场商圈是市桥商圈的延伸，为快速发展的新型商圈，周边社区众多的中高端消费人群和未来市桥商务区的办公人群将给本项目的商业发展提供充足的需求支持。但该商圈目前容量小，真正成型有待时日。 番禺商圈概况——小结 消费类型 主要消费内容 选择区域或场所关注方面 典型消费区域 休闲 消费 大众服饰、精品装饰、珠宝首饰、餐饮 价格便宜，可选择余地大； 传统商业中心，市场知名度高； 品牌及品种较多，可选择性强； 有一定的休憩空间。 大北路商业街、易发商业街、繁华路商业街；四海一家或特色农庄等知名餐饮 居家 消费 生活日用品、食品、小家电、家居用品 离家比较近，前往较为方便； 种类较为丰富，可一次满足当时所需生活日用需求； 价格较为便宜，每天都有打折商品； 货物摆放相对集中，便于挑选； 前往超市的公交及购物巴士都较方便。 信和连锁超市、友谊商店、禺山商店等 时尚购物消费 品牌服饰、品牌珠宝首饰、名牌专卖店、名牌折扣店 购物环境幽雅，适合购物消遣； 具有意向的中高档品牌商品； 停车方便； 商品质量较优。 一般前往香港或广州消费，偶尔前往天河城折扣店 商务型消费 生活日常用品、餐饮、休闲 交通便捷，一般以步行5-10分钟之类为首选； 对商品的品质要求较高。 由于整个番禺区的商务办公氛围尚未形成，此类消费行为尚处于起步发展阶段。 番