深圳君悦阁燕南路城市公寓价格策略报告45P.ppt

君悦阁价格策略报告 产品分析 项目基本情况 占地面积：2625m2 总建筑面积：22222.1m2 容积率：7 建筑覆盖率：35％ 26层 共334个单位 1-4层：大堂、商业 5-26层：公寓、住宅 停车位：70个（地面21、地下49） 户型面积：29、42、44、49、55、80 土地使用年限：70年产权，1993－2063年 户型统计 项目主力户型小结 产品小结： 本项目是典型的首次置业选择和投资物业。 客户分析 客户需求分析 在现有登记的800个客户中，通过电话、面对面访谈及客户问卷调查，客户登记本记录已有客户进行统计分析。 投资客户是主流 主流客户心理描述： 倾向于选择尽可能低的楼层以减低资金投入； 倾向于计算投资回报率和收益； 对单位选择时对总价更加敏感，喜欢小面积户型； 对楼层不敏感，不同楼层租金的差距太小； 对朝向比较敏感，不同朝向租金差距比较悬殊； 核心均价确定 本区域项目情况 现场对比楼盘选取原则 现有客户资源： 内部登记期间上门客户数量920个（到12月7号为止），其中782个属于华强北周边居民和上班客户。 认筹期间上门客户数量656个（到1月4号为止），其中562个属于华强北周边居民和上班客户。 本项目可售套数： 原可售单位295套（其中发展商预留4个整层套给关系客户，20层以上7个整层单位预留给发展商大客户） 现预计可售单位仅未130余套 项目体量小，可售单位仅百余套。而到目前为止，在没有进行正式推广的前提下，累计华强北客户资源已超过500位，主要为集中在华强北周边区域的居民和商业客户；另根据现场的统计，上门客户关注竞争项目主要集中在华强周边，故本项目主要考虑此类小户型楼盘作为对比楼盘。 对比物业分布区域 项目优劣分析 市场比较法确定比准价格 我司对实现均价的考虑 溢价可能性 片区市场相对空白，华强北小户型唯一性； 地铁正式开通，地下交通的实质性效果； 大客户的出现，内部客户的消化；使得真正推出的房号不足200套，稀缺性； 现楼销售，易于建立客户信心； 价格表制作过程 价格表策略目标实现手段 市场借鉴一 ——玮鹏花园三期 47 m2 占20%； 77- 81 m2 占60%； 102 m2 占20% 垂直差借鉴点： 中高区两房销售较为困难，主要由于垂直极差2140较大，市场接受度小。对小户型项目，高层销售压力大将成为销售主要障碍； 5栋销售速度较6、7栋快，主要原因是5栋下大上小的层差分布降低了高区的销售压力，中区同比价格虽高，但仍能被市场接受。故小户型层差分布可考虑下大上小的分配方式。 市场借鉴二——燕南路88号 垂直差借鉴点： 高中低区销售较均衡，主要原因是层差小，高区价格不会过高。对小户型需考虑控制垂直极差，保证各区均衡销售。 规模：6栋33-34层 ，3576 户 占地：26466.9 （平方米） 建面：209200（平方米） 户型面积：27－82㎡ 价格区间：6800-10000左右（实收价） 价格表制定策略 价格表制定策略： 1、水平极差不宜过大，价格分布均匀，以期均衡销售。 2、缩小垂直极差，层差分配下大上小，降低高区销售压力，同时保证低区部分单位价格具有一定吸引力，主要价值实现集中在中区。 各单位景观一览 水平差分布示意 本水平差来源于理论打分，个别还会根据认筹情况和诚意客户调查反馈进行均好性调整 。 水平极差核算 垂直差分布示意 投资回报预估 付款方式及折扣安排 销售中折扣安排 价格策略和预估 区域价格走势借鉴 入市价格方案的选择 开盘销售预估 项目主力户型分析 市场借鉴 客户意向分析 水平调差因素及权重 权重分配说明： 根据对产品、市场、客户意向分析，考虑因素中总价即面积是影响客户购买的最大因素故权重最高； 通过客户调查，朝向为第二考虑因素； 再次为通风采光与景观，无论自住、投资客户均作为选择单位的考虑因素； 由于本项目以小户型为主，户型格局较单一，故户型权重较小； 项目四周噪音对各单位的影响较为均衡，故噪音考虑最弱。 5% 10% 15% 15% 25% 30% 权重 噪音 户型 景观 通风采光 朝向 面积 考虑因素 北 西 东 南 E D A A D E E D A A D E C C C’ C’ 北 C’ 400 C‘ 400 380 E 380 D 180 A 200 A 420 D 60 E 85 C 85 C E 330