沈阳世创地产丹东保利营销推广方案.docxVIP

更上层楼 2010年目标理解 营销背景分析 2009年总结 2010年态势 项目营销策略 2010年推广整合 推盘策略 推广策略 2010年目标理解 项目目标 一定的市场知名度 140㎡主力 已有的市场人群 高性价比产品特性 全年销售 额三亿 别墅约70栋 市场的绝对稀缺产品 220—330 ㎡ 独特的建筑形式 城市唯一别墅群落  如何扩大 项目面对 人群？增 加市场占 有率？ 2010年目标理解 大盘 锦江林语 形象目标 大牌  百万平米的市场规模 6-8年的开发周期 成熟的全国产品体系 唯一进入丹东的全国前十开发企业 中国地产长城  如何深化保利品牌，增加品牌影响力为项目价值加分？ 如何扩大 如何深化保 项目面对 利品牌，增 人群？增 加品牌影响 加市场占 力为项目价 有率？ 值加分？ 在2010年，如何一举建立项目在丹东市 场中的绝对领军地位？ 2010年目标理解 营销背景分析 2009年总结 2010年态势 项目营销策略 2010年推广整合 营销背景 2009年总结 9.8-9.10-9.15 9.17-9.21-9.24 . 9.29 7月 8月 9月 10月 导入、蓄客期  10.16-10.20-10.22 10.29 11.3 11月 品牌宣传： 项目形象： 9.8 以品牌榜 9.17 江山如 首之名向保利 此多娇 看齐 9.21 半壁江山 9.10 以山居豪 半壁城 宅之名向保利 9.24 一览江山 看齐 小 9.15 以筑成领 袖之名向保利 看齐  品牌宣传： 9.24 新中国新生活 热销： 9.29 屋以稀为贵  项目形象： 10.16 大方气度涵养此城归属 10.20 坐拥锦绣看谁的江山如画 10.22 位居中央左右城市繁华  开盘： 10.29 10月31日盛大开盘 热销： 11.3 凯旋锦江山 1 保利品牌成功进入丹 2 项目中高端市场形象 已经初步落地 3 销售取得开门红 4 建立起一定的市场 客户基础  1 丹东市场唯一全国品牌 2 区域市场的绝对领袖 3 . 4 区域市场的绝对认同  首期产品已经对市场形成了一个高性价比的基础形象同 时取得了优异 的销售成绩 在取得成就面前我们也要直视存在的不足 不足 1 保利品牌价值未能充分释放  “保利是大开发商，别的不太清楚。” “保利是上市公司，挺有钱。” “锦江林语是你们做的啊？” 2  项目最大的资源优势 不够凸显  。。。。。。 （以上言论来自世创调研过程中的访谈结果) 3 4 项目溢价未能达到 全市高端水准  这些是我们对部分客户的访谈实录，也是保利品牌在丹东的现状，它明确的表现出丹东市场对于保利品牌的认知度停留在基础层面，品牌真正的价值 没有得到应有的体现！ 1 保利品牌价值未能充分释放 2 项目最大的资源优势不够凸显 3 4 项目溢价未能达到 全市高端水准  锦江山与锦江山公园在09年市场推广中更多起到了一个地标性作用，其真正能给项目带来的价值——高端生活方式的内涵并没有深入的诉求解析。导致其价值被远远低估。 不足 1 保利品牌价值未能充分释放 2 项目最大的资源优势不够凸显 3 4 项目溢价未能达到 全市高端水准  根据市场成交人群统计结果来看，现有成交人群中本区域内占据了绝对主力地位，明确体现出项目城市影响力的不足。 居住 振兴区 元宝区 振安区 新城区 其他 区域 人数 237 46 9 0 46 不足 1 保利品牌价值未能充分释放 2 项目最大的资源优势不够凸显 3 4  项目溢价未能达到 全市高端水准 项目现有平均价在3600元/平，低于同档其他区域产品。 1 保利品牌价值未能充 分释放 2 项目最大的资源优势 不够凸显 3 项目城市影响力不足 4 项目溢价未能达到 全市高端水准  项目整体高端大盘的市场形象需要进一步确立。 高性价比成就了09年 的旺销形式  项目整体高端大盘的市场形象需要进一步确立。 “实”多“势”少 营销背景 2009年总结 09年市场态势 市场供应情况 1-10月份，全市区商品房新上市面积173.76万平方米，同比增长177%。其中商品住房161.08万平方米，同比增长190%。 截止目前，商品房累计可售面积157.7万平方米，同比减少14%。 . ， 同比减少22%。  供增 产销两旺 量减 09年市场态势 截止10月份，累计销售商品房8,269套，面积97.71万平方米，销售额26.34亿元，同比分别增长155%、181%、141%。其中商品住房8,173套,面积96.95万平方米,销售额25.91亿元，同比分别增长178%、214%、188%。 市场开始呈现大幅增速现象，整体市场启动迹象明显 09年市场态势 1-10月份商品房平均销售价格26