沈阳市城北广信项目策划推广提案.docxVIP

我艺术，生活更艺术 城北广信项目策划推广提案 13 2 3 4  目 录 关于前期分析 市场分析、竟品分析、项目分析 关于客层 客层分析定位 关于产品 建筑风格、园林建议、户型建议、价格建议 关于推广 案名、VI、销售节奏、推广建议 关于前期分析 市场分析、竟品分析、项目分析 区域概况 皇姑区---旅游、科研、传统教育文化区 于洪区、沈北新区---农业区、新区 皇姑区位于沈阳市的北部，是一个文教科研事业发达的地区，交通发达， 生活配套较为齐全。座落于本区的北陵公园不但因为拥有皇太极的皇陵而 驰名中外，更因为它是中国最大的城市森林公园及辽阔的湖水水面而成为 沈阳市内吸引游客最多的公园。 于洪区在沈阳市整个区域来看属于半包围形状，而作为2006年城市重点规 划区域——沈北新区（农业高新技述产业区），是近几年的区域房地产热 点区域，在良好的政府政策引导下，必将在未来几年成为房地产市场的消 费及投资热点。 区域市场成交情况 表：沈阳市皇姑区与于洪区历年销售成交总量（01-06年）单位：万平方米 2001 2002 2003 2004 2005 2006 合计 皇姑区 48,093 190,898 530,203 946,040 851，643 1，024，356 3,591,233 于洪区 55,303 525,470 938,898 1,092,700 1，206，059 2，191，047 6,009,477 资料来源：沈阳市统计局 皇姑和于洪区市场需求的增长速度非常快，近两年市场需求每年保持在200-300万平方 米之间。其中沈北新区的规划，在近几年成为房地产市场又一热点区域，06年成交量为 05年2倍左右，可以推测在未来的几年中，该区域的房地产市场供求量将持续放量增。 区域市场销售价格 图：沈阳市皇姑区与于洪区历年住宅销售均价比（01-07年） 单位：平方米 4000 3500 3000 2500 皇姑区 2000 于洪区 1500 1000 500 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 皇姑区 2760 2870 3310 3121 3141 3448 3597 于洪区 2206 2242 2394 2589 2593 3124 3063 皇姑区和于洪区近年来住宅成交价格均呈稳步上升的趋势。皇姑区2004年后住宅 价格略有下降，主要是因为皇姑区近市区的用地基本开发完毕，皇姑区住宅市场 向外围发展从而拉低了楼价。于洪区住宅价格近年来一直上涨，2007年的成交价 格3063 元/平方米，比2001年上涨了39％。 区域市场产品特点 该板块的中档住宅供应量较大，且多为住宅小区，建筑形式以多层、小高层为主；该区 域楼盘主要以教育为卖点，产品素质较好。代表项目：建赏欧洲、汇宝国际花园、格林 梦夏、万科四季花城、水木清华、亚都茗苑等。该板块热销主力户型集中在二、三房， 主要面积区间为80-150平方米，价格区间为3,000-4,800元/平方米。 表：沈阳市皇姑区历年住宅面积区间表（00-06年） 平均 60 61- 81- 91- 101- 111- 121- 131 141- 151- 160 年份 面积 以下 80 90 100 110 120 130 -140 150 160 以上 2000 122 0% 0% 15% 0% 17% 1% 22% 8% 16% 11% 11% 2001 146 0% 0% 4% 0% 25% 6% 2% 0% 6% 0% 56% 2002 131 0% 0% 0% 1% 3% 33% 14% 13% 0% 36% 0% 2003 111 0% 8% 7% 10% 17% 31% 4% 0% 17% 7% 0% 2004 101 0% 9% 14% 18% 26% 31% 9% 0% 2% 0% 2% 2005 85 0% 24% 44% 33% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2006 88 0% 17% 40% 34% 2% 4% 3% 0% 0% 0% 0% 上图显示，80-100平方米是皇姑区最常见的平均户型，上表显示皇姑区住宅平均户型紧凑、适用性的趋势特别明显。 表17：沈阳市于洪区历年住宅面积区间表（00-06年） 平均 60 61- 81- 91- 101- 111- 121 131- 141- 151- 160 年份 面积 以下 80 90 100 110 120 -130 140 150 160 以上 2000 123 0% 0% 6% 15% 3% 24% 6% 21% 8% 3% 13% 2001 125 0% 2% 0% 4% 5% 20% 28% 7% 21% 1% 12% 2002 116 5% 4% 2% 6% 6%