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环贸中心项目营销初步 第一部分：市场现状分析 一、市场背景 桐乡有着悠久的生产羊毛衫历史，拥有生产企业2000余家，形成了靓妞、太子梦、澳洋纯、纯爱和赛兔等一批省市名牌。而濮院羊毛衫市场是全国最大 的羊毛衫集散中心,将成为全国针织服装的信息和物流中心。 濮院因此被中国纺织工业协会和中国毛纺行业协会授予“中国羊毛衫名镇”的荣誉称号。每年从濮院羊毛衫市场流向全国各地的毛衫服装达到5亿件，其产销量已经占了全国总量的40%以上，平均2-3个中国人就有一件濮院毛衫。 濮院羊毛衫市场始建于1984年，随着沪杭苏金三角经济快速发展，已成为占全国百强市场 第36位的、国内最为著名的、以羊毛衫为主营的商品集散中心，并于2006年被评为省级经济技术开发区。 而作为服装产品交易的平台——商铺也经历了从无到有、由临街商铺到现代化商城的过程，日益扩大的市场需求成就了如中央商城一期、国贸中心等优秀项目，而随着中央商城二期、濮院羊毛衫交易中心等项目与本项目直接竞争的开始，濮院商铺的竞争也确实到了白热化的阶段。在产 品位置、主体结构、主营方向甚至最终客户全部趋同的条件下，细节、营销和管理将成为各项目关注的重点和最终影响结果的成败点。 二、现有项目比照 国际贸易中心 中央商城一期 世贸大厦 主要 占地：2.9万平方米 占地面积32958平方米 占地面积9000余平 经济 建筑面积8万平方米 总建筑面积126777平米 方米 技术 5层超大群楼和28层 其中一期占70221平米， 建筑面积51800平方 指标 主楼 使用率58%左右。 米 每间商铺净面积约 建筑高度113米，宽 两幢15层多功能商务楼 度150米，进深 和一至三层市场商业 85平方米左右 80米 一期铺位980个 400多个写字楼商铺 共有商铺400多间 商业面积48196平方米， 商务办公用房400多 套 国际贸易中心 中央商城一期 世贸大厦 功能 商铺 商铺 商铺 展示 休闲 写字楼 产权式酒店 展示 会议 休闲 国际贸易中心 中央商城一期 世贸大厦 设备 蒂森·克虏伯电梯 每户配分体空调；北外 智能化设备系统中 及 荏原中央空调 立面采用玻璃幕墙， 央空调系统， 装修 公共部分精装修，店 PDS综合布线系 标准 铺内铺高档地砖；每 统、保安监控系 层8部自动扶梯，10 统、红外线防监 部电梯 报警系统、自动 消防报警、喷淋、 有线电视系统宽 带网等 国际贸易中心 中央商城一期 世贸大厦 商业顾 上海陆家嘴物管机构 问 招商模 产权出售，过户后房 租赁 租赁 式 产证3年之内由甲 购买承租权 方代管，禁止私 自转让，并且必 须营业 推广手 服装类报刊杂志 段 电视 服装类行业机构 从项目的简单对比中不难看出，以国际贸易中心为代表的新型的多功能商城已经开始注重商城功能和管理及服务等方面，为了保证商城的正常持久运营，该项目还采取了准入、代管产权证等手段，这些手段目前应已经达到了一定的效果，但从长远看，这毕竟还是短期的、被动的运营方式；而对于广告投入，国际贸易中心广泛的开拓了渠道，从大众层面及分众渠道层面均有有效投入，并取得了不错的回馈。 第二部分：区域市场发展趋势 通读中共桐乡市委、桐乡市人民政府《关于2007年全市经济发展的若干政策意见》，“扶植”、“鼓励”、“奖励”等字眼不下数百处，足见当地政府对经济发展的迫切愿望，对于改革开放的春风吹绿的第一片土地，积极的政策20年来一直是经济突飞猛进的强心剂，作为支点，政策确定了桐乡和濮院经济的势不可挡，而作为根本，政策也早寻找着维持经济良性发展的根源动力， 我们注意到，《意见》中，第三部分“科技进步”、 第四部分“开放型经济与招商引资”及第五部分“第三产业”均明确指向了对“先进生产力”的支持和推动，而作为经济循环重要一环的交易平台——交易市场，也应该充分适应政策、利用政策，寻找新一轮爆发中新的商机。 与之相呼应的，相关领导、专家也有如下评论： 随着市场经济的日趋完善，大市场、大流通格局的全面形成，濮院羊毛衫市场在发展理念、市场形象和功能配套等方面日益暴露出局限性，出现了一些发展中的矛盾和问题，制约着濮院羊毛衫市场、羊毛衫产业更快更好地发 展，改造升级已经时不我待，只有加快改造、迅速升级，才是实现濮院羊毛衫市场稳定、繁荣、发展的唯一出路。 ——桐乡市市长助理、濮院镇党委书记、濮院羊毛衫市场管委会主任 沈济贤 提升中国纺织服装专业市场的竞争力是当前市场发展中的一个重要任务。这需要当地政府必不可少的鼎力支持。市场要与产业紧密结合，市场的清晰定位、市场主办者的服务意识与管理能力、市场主办者与经营户的创新能力与技术手段都是提升市场竞争力的重要手段。 ——中国社会科学院财贸所 荆林波 博士 政府政策引导、市场导向需求已经统一在一个新的起点上，单一的市场型商铺、叫