武汉CBD泛海国际居住区营销思路.docxVIP

本报告将阐述以下主要内容： 一、市场分析与预判 二、项目研究 三、2010年营销思路 四、重要关联 ——中国·武汉·CBD—— 第一部分：市场分析与预期 1、房地产宏观市场研究2、高端市场特征3、2010年房地产市场趋势预测 ——中国·武汉·CBD—— 武汉市经济形势好于全国水平 5000 历年武汉市GDP走势(亿元) 25.00% 17.70% 21.30% 4000 20.00% 14.40% 15.70% 3000 15.00% 15.10% 2000 10.00% 1000 5.00% 0 0.00% 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 GDP值 增长率 尽管遭遇新世纪以来最困难的一年，但我市昨日交出的今年经济发展“期中答卷”却令人欣慰：上半年全市GDP达1981亿元，而全年经济增长也将有望超过11%。 今年以来，我市完成全社会固定资产投资1257.95亿元，增长25%；完成全口径财政收入461亿元，增长13.5%，城市居民人均可支配收入9702.42元，增长11.9%等。 ——中国·武汉·CBD—— 土地市场回暖，量价齐升 土地供应量稳步上升 土地成交量持续回升 受到商品房销售市场利好的影响，土地市场也开始升温，08年由于不少开发商拿地意向不强烈，导致不少土地流拍，而09年土地市场供应和成交量稳步攀升，众多品牌开发商竞拍场面再次出现，土地价格也较08年出现较大幅度的上升。 ——中国·武汉·CBD—— 土地成交分布不均衡，中心地段土地稀缺 在以上土地出让中，纸坊片区、江夏片区等远城区地块占据了大半江山，中心地段土地再次出现供不应求的现象。 ——中国·武汉·CBD—— 供求表现---- 再现供不应求，后市可期 一定程度上缓解了09年以来的供求失衡局面。后市供应虽会有所下降，但相对前几个月仍然有所上升，长期供不应求局面将有所改观。 量价表现---- 成交旺盛，价格稳定 全市成交价格出现小幅攀升，总体市场成交保持平稳，后市成交将依然保持谨慎乐观。 ——中国·武汉·CBD—— 武汉市历年商品房销售面积走势（万方） 1200 1096.89 1100 1023.6 1000 913.91 908.92 900 834.18 800 700 595.76 600 512.02 500 年 年 年 年 年 年 度 2003 2 2005 2006 20 2008 — 季 1 年 2009 数据来源房地局数据 武汉房地产销售势头稳步回暖 2008年全年的销售面积较前两年相比，只有一半，回到2003年的市场销售量水平。地产市场下滑造成08年挤压了大量的“观望人群”。这也促使了2009年1-3季度的销售量几乎等同于2007年火爆销售的全年销售量。 ——中国·武汉·CBD—— 08年—09年武汉商品房各季度价格走势图 6000 5800 5600 5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200 4000 度 季 1 第 年 08 20  5721.79 5449.29 5118.39 5169.57 5203.83 5077.93 4650.72 度 度 度 度 度 度 季 季 季 季 季 季 2 3 4 1 2 3 第 第 第 第 第 第 年 年 年 年 年 年 08 08 2008 09 2009 09 20 20 20 20 数据来源房地局数据 武汉房地产销售价格趋于平稳 目前截至到09年第三季度，价格的销售均价，还未达到2008年销售均价的高峰。预期在第四季度达到均价高峰后，会受到市场整体供应量、销售量双向持续猛增的影响，销售均价预期将逐步趋于平稳。 ——中国·武汉·CBD—— 新一轮房地产调控措施出台 09年12月抑制房价4项措施 1：加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。 2：要鼓励居民购买自住房和改善性的用房，要采取措施抑制投机。 3：运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。 4：维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。 国家新政出台，以政策手段宏观调控房地产市场，稳定房价，规范市场 ——中国·武汉·CBD—— 小结 一：武汉中心地块资源稀缺，中心大盘将成市场宠儿。 二：武汉房地产交易市场量价正缓步回升，品牌开发商又开始花重金拿地，土地市场有回暖迹象是项目入市的机会点。 三：国家新政出台，势必对刚刚回暖的房地产市场造成影响，谨慎开发成为2010市场主调。 ——中国·武汉·CBD—— 第一部分：市场分析与预期 1、房地产宏观市场研究2、高端市场特征3、2010年房地产市场趋势预测 ——中国·武汉·CBD—— 武汉地产高端市场版图 武汉景观资源丰富，多以水（湖、